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企業確認的除主營業務活動以外的其他經營活動實現的收入，包括出租固定資產、出租無形資產、出租包裝物和商品、銷售材料、用材料進行非貨幣性交換(非貨幣性資產交換具有商業實質且公允價值能夠可靠計量)或債務重組等實現的收入，通過“其他業務收入”科目核算。常見涉稅風險點如下：
1、材料物資、包裝物銷售未計算增值稅等
一般企業非主營的物資、包裝物銷售收入計入“其他業務收入”，應當按照適用稅率(13%等)計提銷項稅額，同時于月末根據實際繳納增值稅計提城建稅及附加，還應當按照購銷合同繳納印花稅。
【例1】品稅閣公司銷售一批邊角料收款11300，賬務處理如下：
借：銀行存款 11300
貸：其他業務收入 10000
應交稅費—應交增值稅(銷項稅額) 1300
應繳印花稅按照合同所載金額的0.0003計算，合同中所載金額和增值稅分開注明的，按照不含增值稅的合同金額確定計稅依據;未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據
2、無形資產出租未計算增值稅等
土地使用權的出租，應當按照適用稅率(9%等)計提銷項稅額，同時于月末根據實際繳納增值稅計提城建稅及附加，還應當按照租賃合同繳納印花稅;除土地使用權外的無形資產出租，應當按照適用稅率(6%等)計提銷項稅額，同時于月末根據實際繳納增值稅計提城建稅及附加，還應當按照租賃合同繳納印花稅。
3、有形動產出租未計算增值稅等
有形動產出租，應當按照適用稅率(13%等)計提銷項稅額，同時于月末根據實際繳納增值稅計提城建稅及附加，還應當按照租賃合同繳納印花稅。
4、不動產出租未計算增值稅等
不動產出租，應當按照適用稅率(9%等)計提銷項稅額(簡易計稅5%)，同時于月末根據實際繳納增值稅計提城建稅及附加。還應當按照租賃合同繳納印花稅，按照房屋租金收入(不含增值稅)的12%計算繳納房產稅。
出租方為住房租賃企業的，住房租金收入可以按照1.5%簡易計稅方法計算增值稅。
向個人、專業化規?；》孔赓U企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。
跨期租賃和免租期稅會處理：
01、跨期收取租金
跨期收取租金，指對超過1年租賃期的，一次或分次收取租賃費。
1.會計處理上，經營租賃的租金應當在租賃期內的各個期間按直線法確認為收入;如果其他方法更合理，也可以采用其他方法。---《企業會計準則第21號——租賃》
2.增值稅處理上，《增值稅暫行條例》第十九條規定，發生應稅銷售行為的增值稅納稅義務發生時間，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
3、企業所得稅處理上，一般而言，租金收入按合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。對承租方而言，企業以經營租賃方式租入固定資產發生額租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。----《企業所得稅法實施條例》
而對于跨期收取租金情況，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可在租賃期內將上述收入分期均勻計入相關年度。--(國稅函【2010】79號)
注：這里出租人可以選擇分期均勻確認收入的租金必須同時符合兩個條件：一是合同或協議規定租賃期限為跨年度;二是租金為提前一次性支付。在這種情況下，租金收入的確認體現了權責發生制和配比原則，稅法與會計準則的規定趨于一致，不會產生暫時性差異。另外，該條規定僅是明確出租人“可以”選擇分期確認收入，這就給企業提供了一定的選擇空間，企業可根據自己的實際情況選擇是否分期確認收入。
需要注意的是，實務中很多租賃合同簽署的付款期限是6個月或1年，真正簽較長租賃時間并且一次性支付的比較少見，因此適用國稅函[2010]79號文的租賃合同并不多見。
【案例】品稅閣公司是一家制造企業，執行《企業會計準則》。2020年1月1日，甲公司將其擁有的一臺先進機床出租給乙公司，租期3年。該設備原值為100萬元，預計使用年限為10年，已使用3年，不考慮殘值，按10年計提折舊。租賃合同約定，租賃開始日(2020年1月1日)，乙公司向甲公司預付租金16.95萬元(含稅)，第一年年末支付租金16.95萬元，第二年年末支付租金22.6萬元，第三年年末支付租金28.25萬元。租賃期滿甲公司收回設備，3年的租金總額為84.75萬元。(為便于理解，不考慮其他稅費等事項)
1.出租方的會計和稅務處理
(1)2020年的會計和稅務處理
?、?020年1月收到租金16.95萬元
借：銀行存款 16.95
貸：預收賬款 15
應交稅費--應交增值稅(銷項稅額) 1.95
?、?020年12月底收到租金16.95萬元。此項租賃租金收入總額75萬元(84.75/1.13)，按直線法計算，每年應分配的租金收入為25萬元。
借：銀行存款 16.95
預收賬款 10
貸：其他業務收入 25
應交稅費--應交增值稅(銷項稅額) 1.95
③計提折舊10萬元。
借：其他業務成本 10
貸：累計折舊 10
④所得稅會計處理：2017年底，“預收賬款”的會計基礎(賬面價值)為5萬元，計稅基礎為0元，兩者的差異屬于可抵減暫時性差異，應確認遞延所得稅資產1.25萬元。
借：遞延所得稅資產 1.25
貸：所得稅費用--遞延所得稅費用 1.25
?、菁{稅調整：會計上2020年確認租賃收入25萬元。稅務上雖然租賃期限跨年度，但由于租金時分次支付而不是提前一次性支付，因此甲公司不得分期確認租金收入，應按合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，當年應確認租賃收入為30萬元，因此甲公司應調增應納稅所得額5萬元(30-25)。
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(2)2021年的會計和稅務處理
?、?021年12月底收到租金22.6萬元，同時應確認租金收入25萬元。
借：銀行存款 22.6
預收賬款 5
貸：其他業務收入 25
應交稅費--應交增值稅(銷項稅額)2.6(22.6/1.13*13%)
?、谟嬏嵴叟f10萬元。
借：其他業務成本 10
貸：累計折舊 10
?、鬯枚悤嬏幚恚?021年底，“預收賬款”的會計基礎(賬面價值)為0萬元，計稅基礎為0元，應將之前確認的遞延所得稅資產全部轉回。
借：所得稅費用--遞延所得稅費用 1.25
貸：遞延所得稅資產 1.25
?、芗{稅調整：會計上2021年確認租賃收入25萬元，稅務上確認租賃收入為20萬元，因此甲公司應調減應納稅所得額5萬元(25-20)。
?、萆陥蟊淼奶顖?。
(3)2022年的會計和稅務處理
①2022年12月底收到租金28.25萬元，同時應確認租金收入25萬元。
借：銀行存款 28.25
貸：其他業務收入 25
應交稅費--應交增值稅(銷項稅額)3.25(28.25/1.13*13%)
②計提折舊10萬元。
借：其他業務成本 10
貸：累計折舊 10
③所得稅處理：會計和稅法均確認租賃收入25萬元，兩者處理一致，無需進行納稅調整。
2.承租方會計和稅務處理：2020年、2021年、2022年會計和稅法均按直線法確認租賃費用，兩者處理一致，無需進行納稅調整。
02、免租期的租賃
1.會計處理：出租人提供免租期的，承租人應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法或其他合理的方法進行分攤，免租期內應當確認租金費用;出租人應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法或其他合理的方法進行分配，免租期內出租人應當確認租金收入。---(財會【2007】14號)
2.房產稅處理：納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅;對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。關于出租房產免收租金期間房產稅問題----(國稅發【2003】89號、財稅【2010】121號)。
另外，江蘇省地稅局《關于明確房屋出租房產納稅義務發生時間的通知》(蘇地稅函[2000]135號)規定，出租房屋的納稅人，其納稅義務發生時間為實際取得租金收入的當天。
3.企業所得稅處理：租金收入按合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。企業以經營租賃方式租入固定資產發生額租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。----《企業所得稅法實施條例》
企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入-------《企業所得稅法實施條例》第十九條
4.《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)第七條規定："納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發)第十四條規定的視同銷售服務。"因此，免租期在計算增值稅時是不需要視同銷售的。
案例解析詳見：【原創】跨期收取租金和免租期租賃的稅會處理
5.非貨幣性資產交換涉及的稅會差異
詳見：【原創】案例詳解新準則下非貨幣性資產交換的稅會差異
6.債務重組涉及的稅會差異
詳見：【原創】債務重組的6個常見涉稅問題解析 |
