據《檢察日報》日前報道，北京市豐臺區檢察院2016年截至目前共立案查辦偷逃房產交易稅費犯罪系列案8件8人，其中5人系稅務征收人員，200余套房產交易偷逃稅費，給國家造成2000余萬元稅收損失。9月2日，征稅人員傅某、段某等因涉嫌徇私舞弊不征少征稅款罪、受賄罪被移送審查起訴。

此案中，征稅人員伙同房產中介濫用的個人住房轉讓稅優政策，造成國家稅收損失巨大。隨著“營改增”的全面推進，這些個人住房轉讓稅優政策現在又是什么情況呢？

【案情回顧】“滿五”等稅優條件被濫用

2012年，房產中介郭某勾結豐臺區地稅局第二稅務所工作人員段某、傅某，使用假的房產證明，使得距前次交易未滿5年的房屋，在過戶中應當繳納的營業稅而沒有征收。

2013年，北京市嚴控房地產市場，個人所得稅“嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征”，但房屋連續兩次交易間隔時間滿五年且為家庭唯一住房，無須繳納個人所得稅，即俗稱的“滿五唯一”。段某、傅某又伙同房產中介人員等將涉案房屋偽造成“家庭唯一住房”。辦法主要有兩種：一是通過偽造賣房人未婚、離婚、喪偶等證明，使出賣的這套房“變身”家庭唯一一套房子；二是偽造一張建委房屋系統查詢“售房人唯一住房”的查詢結果單，將所售房屋“變為”唯一住房，從而達到不用繳納個人所得稅的目的。除了偽造“滿五唯一”外，“二手變一手”交易同樣可以達到這一目的。段某、傅某又伙同房產中介人員偽造新房購房合同，僅按照新房交易計算契稅，偷逃繳納“營業稅及個人所得稅”。

此案中，違法人員濫用的稅收優惠政策涉及個人房產轉讓中的營業稅和個人所得稅。

在營業稅方面，《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2011〕12號，現已全文廢止）規定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。這就是俗稱的“滿五”條件。

在個人所得稅方面，《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）指出，“對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。” 《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17號）強調，“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征?！薄?span style="color:#ff0000;">北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》（2013年第3號）傳遞了國辦發〔2013〕17號的精神，并明確了不同房源房屋原值的組成。公告同時指出，納稅人不能提供房屋原值相應憑證，主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。

何謂“二手變一手”不用繳納營業稅和個人所得稅呢？“一手房”的來源無非個人自建和開發商建設，后者不涉及個人所得稅，也不存在商品房免征營業稅的問題，不在本案例討論范圍。這里免征營業稅和個人所得稅的“一手房”，應該是“個人自建自用住房”?！?span style="color:#ff0000;">財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）規定，個人自建自用住房，銷售時免征營業稅。但根據《個人所得稅法》，個人轉讓自建自用住房應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。雖然，財稅字〔1999〕278號曾規定，為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。但當房地產市場發生變化時，這一政策即被廢除?！?span style="color:#ff0000;">財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅、個人所得稅優惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）指出，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅，財稅字[1999]278號中的相應條款同時廢止。因此，此案中“二手變一手”只繳納契稅的情況，或者是征稅人員濫用稅法，未對個人轉讓自建自用住房征收個人所得稅，或者就是記者報道時描述不清楚。畢竟，該報道對營業稅及其附加的表述是，“根據稅收相關規定，營業稅稅率為5.6%”。

“營改增”后，個人住房轉讓稅優政策今安在？

由于上述案件發生時間在幾年前，彼時的稅收政策與目前有著相當大的區別，且經歷了幾番“變換”。

“二手房”方面，《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2015〕39號）規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。財稅〔2011〕12號相應廢止。個人轉讓住房營業稅優惠政策大幅擴大了范圍。不僅如此，2016年這一政策有限制的不再區分普通房與非普通房?！敦斦俊叶悇湛偩?、住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）指出，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。不過這一政策在一線城市受到了限制。財稅〔2016〕23號強調，北京市、上海市、廣州市、深圳市個人住房轉讓營業稅政策仍按照（財稅〔2015〕39號）執行。對于個人轉讓住房的營業稅優惠政策，財政部、國家稅務總局前前后后發布了多次文件，自財稅字〔1999〕210號開始，此后的多次政策調整，都只是圍繞個人持有購買的住房的時間來進行。從財稅字〔1999〕210號規定“對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅”，期間廢止的文件有財稅[2008]174號、財稅[2009]157號和財稅〔2011〕12號，再到財稅〔2015〕39號的“滿二”免征，都需要區分普通房與非普通房之別。從財稅〔2016〕23號開始，不再做過于復雜的劃分，體現了政策維護納稅人合法權益的精神。

?“營改增”后，《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，京滬廣深以外的地區，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。京滬廣深地區個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

個人銷售自建自用住房方面，財稅字〔1999〕210號文件精神在以后得到一貫的堅持?！敦斦?、國家稅務總局關于職業教育等營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2013〕62號）重述了這一政策：“對個人銷售自建自用住房，免征營業稅”?！盃I改增”后，財稅〔2016〕36號文件指出：“下列項目免征增值稅……（十五）個人銷售自建自用住房?！?/p>