一、自建房屋

　　根據《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字[1986]第8號)的規定：

　　1.自建的房屋，自建成之次月起繳納房產稅。這里“建成”的概念可理解為通過“在建工程”科目結轉為“固定資產”科目，或者實際投入使用。

　　2.納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。納稅人在辦理驗收手續之前已使用或出租、出借的新建房屋，應從使用或出租、出借的當月起，繳納房產稅。

　　3.凡是在基建工地為基建工地服務的各種臨時性房屋，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起繳納房產稅。

　　4.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。

　　二、新購置房屋

　　根據《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)第二條的規定：

　　一、關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題

　　鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

　　可以理解為：“房地產開發企業自用的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產稅”。

　　二、關于確定房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題：

　　(一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

　　(二)購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

　　這里的“房屋交付使用”，各省的規定不一，品稅閣認為可以參照“最高法的對房屋的轉移占有視為房屋的交付使用”。具體以當地政策規定為準!下面品稅閣整理：

　　1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋〔2003〕7號)第十一條規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

　　2、《青島市地方稅務局關于明確房地產企業商品房開發期間城鎮土地使用稅有關問題的通知》(青地稅函〔2009〕128號)第二條第二款規定，商品房交付使用，是指房地產企業將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

　　3、《海南省地方稅務局關于城鎮土地使用稅有關問題的復函》(瓊地稅函〔2009〕43號)第一條規定，《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條第一款規定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。房屋交付使用時間以房地產開發企業與購房者簽字確認的房屋交付使用通知書中注明的交付日期為準;未注明交付日期的，以房屋交付使用通知書簽署日期為準。

　　三、出租、出借房屋

　　根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條的規定：

　　二、關于確定房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題：

　　(三)出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

　　四、融資租賃房產

　　根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)的規定：

　　三、關于融資租賃房產的房產稅問題

　　融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　五、停產停業、關閉的企業房產稅

　　根據《財政部 稅務總局關于去產能和調結構房產稅、城鎮土地使用稅政策的通知》(財稅〔2018〕107號)第三條的規定：

　　一、對按照去產能和調結構政策要求停產停業、關閉的企業，自停產停業次月起，免征房產稅、城鎮土地使用稅。企業享受免稅政策的期限累計不得超過兩年。

　　二、按照去產能和調結構政策要求停產停業、關閉的中央企業名單由國務院國有資產監督管理部門認定發布，其他企業名單由省、自治區、直轄市人民政府確定的去產能、調結構主管部門認定發布。認定部門應當及時將認定發布的企業名單(含停產停業、關閉時間)抄送同級財政和稅務部門。

　　各級認定部門應當每年核查名單內企業情況，將恢復生產經營、終止關閉注銷程序的企業名單及時通知財政和稅務部門。

　　三、企業享受本通知規定的免稅政策，應按規定進行減免稅申報，并將房產土地權屬資料、房產原值資料等留存備查。

　　四、本通知自2018年10月1日至2020年12月31日執行。本通知發布前，企業按照去產能和調結構政策要求停產停業、關閉但涉及的房產稅、城鎮土地使用稅尚未處理的，可按本通知執行。

　　六、納稅義務截止時間

　　根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第三條的規定：

　　關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題

　　納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。
 

　　2009年之前的解讀——

建筑企業對納稅義務的幾個誤區解析

　　在日常檢查及稅收宣傳中，常發現建筑安裝企業對營業稅的納稅義務理解上存在一些誤區。我分局搜集了相關的情況，根據2009年1月1日實行的《中華人民共和國營業稅暫行條例》(下簡稱條例)及《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(下簡稱細則)，認真解讀、詮釋，幫助建筑企業和納稅人走出這些誤區。

　　誤區一 工程款未收到就不算收入，收到工程款再計算收入。

　　根據條例第十二條規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。”

　　而細則第二十四條規定：“條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。”

　　條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

　　也就是說，建筑工程雙方在簽訂建筑合同是規定了工程款交付、結算時間的，施工企業實際上已取得細則所規定的“書面合同確定的付款日期的當天”，應當按照合同規定的工程結算時間申報繳納營業稅;如合同明確按工程進度付款的，施工企業應當按照工程進度，按月申報繳納營業稅。如合同未明確付款日期的，施工企業則應當在工程完工之日申報繳納營業稅。

　　另外，根據細則第二十五條第二款規定：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”因此，施工企業在收到工程預收款時就應當申報繳納營業稅。

　　案例一：甲公司與乙建筑公司簽訂建筑工程合同，工程造價共100萬元，工期為6個月。合同規定，合同簽訂7天內甲方先預付10%的工程款，然后按照工程進度交付工程總額的70%，工程完工驗收并交付使用2個月后交付剩余的20%。那么，建筑公司在收到工程預收款時應當按10萬元的營業額申報繳納營業稅;在工程建設的6個月內按照工程進度收取的款項按月申報繳納營業稅;在完工后的當月按照剩余的20萬元營業額申報繳納營業稅。

　　若乙建筑公司在完工后不進行申報，而是待2個月后收到剩余的20萬元工程款再進行申報的，稅務機關可根據征管法相關規定，按照“未按規定期限辦理申報納稅”行為，對乙企業進行處罰。

　　誤區二 包工不包料的工程，只把工費計算為收入。

　　按照細則第十六條規定：“納稅人提供建筑業勞務(不含裝飾勞務)的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。”也就是說，不論是包工包料，還是包工不包料，建筑企業都必須按照包工包料的總額來申報繳納營業稅。

　　案例二：甲公司自行購買石材一批共10萬元，然后以3萬元價格由乙建筑公司負責鋪設，那么乙建筑公司就應當按照13萬元的營業額來申報繳納營業稅。

　　若乙公司只以3萬元的工程款申報納稅，稅務機關可根據征管法的規定，對乙建筑公司進行補稅、加收滯納金及罰款等處理。

　　誤區三 承接的工程分包給施工隊，以材料發票作為成本入賬，少繳分包方的營業稅。

　　根據細則第十一條規定：“單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統稱承包人)發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人(以下統稱發包人)名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人;否則以承包人為納稅人。”也就是說，若建筑企業承接的工程以分包、轉包等形式經營的，除建筑企業應按照相關規定申報繳納營業稅外，承包人亦負有申報繳納營業稅、所得稅的義務。

　　案例三：甲建筑公司承接一建筑工程，工程總額為100萬元，并將工程分包給乙個體工程隊，分包金額為90萬元。那么，甲建筑公司應當按10萬元營業額申報營業稅，同時乙工程隊應按90萬元營業額申報繳納營業稅、個人所得稅等，并向甲公司開具建筑發票(或通用發票)。

　　若甲公司以乙工程隊提供的90萬元建筑材料發票入賬，而不是以乙工程隊開具的建筑業發票入賬的，稅務機關將根據征管法、發票管理辦法相關規定，除對乙工程隊按偷稅行為追究相關責任外，也會向甲公司按“未按規定取得發票”行為實行追究責任。

　　誤區四 銷售自營貨物并承接安裝工程的，只開具商品銷售發票。

　　根據細則第七條規定：“納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅;未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：

　　(一)提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為;

　　(二)財政部、國家稅務總局規定的其他情形。”

　　案例四：乙消防設備安裝公司向甲酒店銷售自制自動報警、噴淋消防裝置，合同明確，設備金額為50萬元，另外收取5萬元安裝費。乙公司應向甲酒店開具50萬元商品銷售發票，以及5萬元建筑業發票。

　　若乙公司向甲酒店全額開具55萬元商品銷售發票的，稅務機關可根據征管法及發票管理辦法，以“未按規定開具發票”對乙公司進行補稅、加收滯納金及處罰。

　　誤區五 臨時施工設施的費用及各種價外費用不計算收入。

　　根據條例第五條規定：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。”

　　細則第十三條亦規定：“條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費……”

　　因此，建筑施工企業在收到建設方支付的建設臨時施工設施的費用及其他各種價外費用，都應當合并到營業額中申報營業稅。

　　案例五：甲公司向乙建筑公司發包一項廠房建設工程，工期為120天，合同金額為100萬元。合同還規定，甲公司需向乙公司另外支付5萬元作為建設工地的臨時板房之用，若乙公司提前完工，可額外取得提前完工獎勵費3萬元。而乙公司用了110天完成工程，取得了103萬元工程款。那么，乙公司應當將100萬元的工程款收入、10萬元的板房建設費以及3萬元的提前完工獎勵費合并為營業收入，按照113萬元的營業額申報營業稅。

　　來源：肖太壽財稅工作室   作者：肖太壽