上期我們在《房企籌辦期開辦費涉稅處理》討論了房地產企業在籌建期發生的業務招待費、廣宣費企業所得稅扣除的涉稅處理，有小伙伴疑惑，公司前期因項目開發的原因，未取得有關銷售收入，年度匯算清繳時如何結合籌辦期政策作業務招待費、廣宣費扣除？

　　一、非籌建期業務招待費、廣宣費所得稅扣除

　　房地產企業尚未取得銷售收入，企業在稅收執行口徑上又不符合當地稅局認定的籌辦期，或籌建期已結束。依據《企業所得稅法實施條例》第四十三條、四十四條“發生的業務招待費支出按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰；發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，在以后納稅年度結轉扣除”。

　　按上述規定，企業未取得銷售收入，按照實際發生額與銷售收入比例限額孰低原則，企業當年度發生的業務招待費、廣宣費不得所得稅稅前扣除。

　　按上述規定一方面企業賬上實際未確認銷售收入，因項目發生的業務招待費、廣宣費無扣除基數需全額剔除，造成了所得稅稅負浪費，實際上企業未必愿意接受。當期發生的業務招待費、廣宣費均為推進項目發生，前期因開發建設周期必定是無法取得有關收入，對應發生的業務招待費、廣宣費無法形成未彌補虧損結轉至以后年度扣除，間接增加了企業稅負，形成無效成本。

　　考慮上述情形也有地方稅局認為房地產企業在取得預售房款前發生的業務招待費、廣宣費支出可以累積到產生第一筆預售收入的年度按稅法要求扣除結轉，待項目完工結轉收入時，前期已經作為扣除基數的預售收入則扣除防止重復計算。

　　具體參照《天津市地方稅務局關于房地產開發經營業務企業所得稅政策問題的公告》（天津市地方稅務局公告2011年第3號）規定“企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，可作為計算業務招待費、廣告費和業務宣傳費的基數。

　　企業取得預售收入前發生的招待費、廣告費和業務宣傳費支出，應在取得預售收入年度一次結轉。

　　企業在項目完工前取得的預售收入已作為計算三項費用基數的，在開發產品完工后結轉收入時，不得重復計算?！?/p>

　　小結：非籌建期房地產企業未取得銷售收入，按企業所得稅實施條例，當年度發生的業務招待費、廣宣費是不得所得稅稅前扣除，但考慮到地方執行口徑不同，部分地區三費支出可累計至取得第一筆預售收入的當年度，以預收款作為銷售收入基數計算扣除限額，具體適用口徑需企業咨詢當地稅局。

　　二、籌建期業務招待費、廣宣費所得稅扣除

　　與非籌建期未取得銷售收入三費扣除存在爭議不同，籌建期業務招待費、廣宣費所得稅扣除有著明確的規定：籌建期間發生的業務招待費可按實際發生額的60%、廣宣費可按實際發生全額計入作為籌辦費，都可選擇按照開始生產經營年度一次性稅前扣除或分期攤銷（不得低于3年）扣除。

　　具體可參考：《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第15號）：“五、企業在籌建期間，發生的與籌辦活動有關的業務招待費支出，可按實際發生額的60%計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除；發生的廣告費和業務宣傳費，可按實際發生額計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除”。

　　《關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題公告的解讀》：“企業籌辦期發生的業務招待費直接按實際發生額的60%、廣告費和業務宣傳費按實際發生額，計入籌辦費，按照《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規定的籌辦費稅務處理辦法進行稅前扣除?！?/p>

　　《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）：“九、新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。”

　　三、總結

　　（1）未取得收入的籌建期和非籌建期三費所得稅扣除列示