近日與某“房企”財務總監就其公司以股權方式拿地發生的成本如何合理入賬的問題做了相應探討交流，對于交流內容中涉及的兩個實務案例，筆者認為對于大多房地產企業而言，均有借鑒和指導意義，特將交流內容整理成文，以供大家參考。

　　案例背景1：

　　“A公司”持有工業用地(100畝)，現自主改造，用作商業開發，我公司(某房企)擬通過收購“A公司”100%股權方式收購該塊土地，股權支付對價為18000萬(180萬/畝)，另外，土地后續變性需補繳土地出讓金5.5億元(550萬/畝)，另需負擔原A公司地上建筑物工業廠房拆除的拆遷補償成本。目前，因“A公司”無房地產開發資質，我們考慮在主體不變的情況下，通過增加A公司營業范圍來進行后續項目開發，在此情形下，前期我公司投入的地價款和拆遷補償款，能否作為開發成本入賬?

　　回復：在“A公司”(無房地產開發資質)公司主體不變的情況下，考慮增加營業范圍，原工業土地成本重新補交出讓金，土地成本就是原來土地出讓金(已上賬)+后期補交的土地出讓金，可以作為開發成本扣除;至于拆遷補償部分，無法作為開發成本扣除，因為相當于“A公司”自己拆遷自己的房屋，拆遷成本無法作為開發成本入賬，土地增值稅無法作為扣除項目，應作為資產處置處理，對于資產處置損失可計入營業外支出，企業所得稅前可扣除。這塊需要提示的是：地上拆遷部分成本如何才能進到成本?這個在實際拿地時，就要和相關政府部門溝通，以下操作經驗可供參考：

　　在土地變性時(原工業用地變為商業用地)，由“A公司”通過設立全資子公司來取得土地，前提是政府招拍掛協議注明“現狀出讓“，(現狀出讓—通過全資子公司拿地，可以不受土地資源局投資比例25%的限制，可以直接過戶。否則需要投資建造達到25%，才可以轉讓，會存在巨大時間成本問題。)如此一來，在拿地時該全資子公司要對原地上建筑物給予補償，然后通過收購全資子公司100%股權的方式進行操作，此時，拆遷補償就可以名正言順的作為開發成本入賬了，即拆遷成本可作為開發成本作為土增清算扣除項目。此操作方式下，需要注意的是要將合同(土地出讓協議)，評估報告，補償證據等原始證據要坐實，形成真實完整合理的證據鏈條。

　　案例背景2：

　　“B公司”2016年通過其全資子公司摘得一塊土地，后我公司通過100%股權收購”方式收購了”B公司“進行后續項目開發。收購協議約定轉讓價款1.2億元，額外約定需交付對方3500平房產。

　　(1)額外交付的3500平房產能否作為開發成本入賬?

　　(2)以個人作為股東收購和以公司作為股東收購有區別嗎?

　　(3)延期交房支付的過渡費是否可以作為開發成本入賬?

　　回復：(1)額外約定交付3500平房產給對方，其實相當于股權轉讓款對價的一部分，無法作為開發成本入賬。另外，你公司就交付的3500平房產需要正常銷售處理，因實際上并不會收到錢，交易雙方可將3500平房產作為股權收購對價，做往來掛賬處理，相當于雙方的往來，后期房產交付時，做往來沖抵處理即可。

　　(2)關于股東收購身份，個人與公司的主要區別在于，個人股東在股息分紅存在繳納20%個稅問題，公司股東股息分紅不存在個稅問題，需綜合考慮后續開發房產用途、規劃，權衡稅費成本，選擇合理的收購主體身份。

　　(3)支付的”過渡費”，實質是房地產未按時交房，支付的違約金，無法計入開發成本，可以計入營業外支出，所得稅前可扣除。