案例：B公司為A公司的全資子公司，現A公司自建的辦公樓已投入使用，其中10層作為B公司用于日常辦公，其余樓層作為A公司自用。目前A公司與B公司未簽訂租賃合同，也未收取租金，也就是說，在當下階段，屬于B公司免費使用A公司的房屋。后續是否收取租金，目前雙方還暫未有明確約定。那么問題來了，現階段該辦公樓的房產稅，到底應該由誰來繳納?

　　一、房產稅納稅主體的規定：

　　根據《房產稅暫行條例》規定：“房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。”

　　二、兩種情形下免費使用房產計稅方法及納稅主體分析：

　　第一種情形：永久免費使用房產

　　《財政部 稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字〔1986〕8號)第七條明確規定：“納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代繳納房產稅。

　　《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)：“無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。”

　　以上兩個文件明確，若是納稅單位免費使用其他單位的房產，由使用人按照房產余值代繳納房產稅。

　　第二種情形：初始階段免租，后期收取租金

　　根據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)第二條：“對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。”

　　該文件明確，免租期間，由產權所有人按照房產原值繳納房產稅;免租期滿正常收取租金的時期，由產權所有人按照租金收入繳納房產稅。

　　三、結論及建議：

　　目前，由于B公司是永久免費使用10層，還是暫免費使用，后期A公司收取租金，雙方還暫不確定，那么房產稅的納稅主體即存在以下兩種情況：

　　1、現在A公司與B公司可以確定，未來都是B公司免費使用辦公樓10層，即屬于我們上述分析的第一種情形，10層房產稅由B公司繳納，按照10層對應的房產余值從價計征房產稅;其余樓層自然由A公司按照房產余值從價計征房產稅。

　　2、若一段時期內讓B公司免費使用，后期A公司收取租金，雙方簽訂租賃合同，合同明確約定免租期，則屬于我們上述分析的第二種情形，免租期間，該辦公樓全部由A公司按照房產余值繳納房產稅，后續A公司收取10層租金期間，10層由A公司從租計征繳納房產稅，其余辦公樓層由A公司按照房產余值從價計征繳納房產稅。

　　建議：無論屬于上述哪種情形，目前辦公樓已建成并投入使用，房產稅納稅義務發生時間已實現。若由于兩公司暫無法確定后續模式而不申報房產稅，業務的不確定性不能影響國家的正常稅收，必然會引發稅務的關注，除補繳房產稅外，還會帶來滯納金及罰款的稅收風險!因此，也建議A、B公司盡快溝通確定業務模式，進而確定對應的納稅主體，盡快申報繳納房產稅。

　　來源：財稅聚焦    作者：陳紅
 

　　2008年12月的解答——

房屋所在地的房產稅到底該由誰繳納?

　　我租用了房東(房產所有人)底樓門面房作營業用，地稅要求我繳房產稅，請問租賃房屋的房產稅應由出租方還是承租方承擔?

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》文件的規定：

　　第二條　房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納，產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

　　因此，您應根據租房的具體情況確定房產稅納稅人。