房地產估價事務所納稅評估案例
來源：安徽稅務籌劃網 作者：安徽稅務籌劃網 人氣： 發布時間：2022-08-04
摘要：企業基本情況 新建縣某房地產估價事務所是于2001年6月成立的股份合作企業，投資者為某房地產開發公司及69名個人股東，出資比例分別為61.8%和38.2%，主要經營房地產價格評估......
企業基本情況
新建縣某房地產估價事務所是于2001年6月成立的股份合作企業，投資者為某房地產開發公司及69名個人股東，出資比例分別為61.8%和38.2%，主要經營房地產價格評估、房地產咨詢服務，2006年銷售收入126萬元，繳納地稅6.8萬元，為新建縣地稅局中介服務行業的稅源大戶
數據對比發現疑點
評估人員按照市局對行業實施專項納稅評估的要求，采取人機結合的辦法，依托信息化平臺數據，采集某房地產估價事務所利的企業數據信息，深入對比分析，發現存在以下疑點：
?。ㄒ唬┢髽I12月份損益表申報的06年1-12月商品銷售收入為126.4萬元，利潤總額為91.7萬元，凈利潤為61.4萬元。根據企業2005年度匯算清繳資料，評估人員計算出該企業2005年度企業所得稅稅負率為33.02%（本年企業所得稅額/本度利潤總額=95046.28/287805.76×100%），而企業2006年度的企業所稅稅負率為0，可能存在未按期繳納企業所得稅的問題。
?。ǘ┢髽I2006年度利潤率為72.53%（利潤總額/主營業務收入=917006.82/1264165），而預警值，即同行業利潤率僅為39.7%，其利潤率較同行業偏高，可能存在收入成本費用不配比的問題。
?。ㄈ钠髽I2005、2006年度資產負債表、損益表中發現，企業2005年度未分配利潤增加額為5.2萬元，2006年度未分配利潤增加額為28.2萬元，增長數額較大，而69名股東共分紅為2.48萬元，可能存在企業沒有全額代扣代繳個人所得稅以及新增資本公積金沒有繳納印花稅的問題。
二次約談企業自查
針對以上疑點，評估人員立即向該房地產評估事務所下發了《納稅評估約談通知書》，同該企業主辦會計進行了約談，企業主辦會計就評估通知約談有關問題解釋，承認業務不熟，不太清楚企業要預繳企業所得稅，以為是一年繳納一次。該企業目前只出了損益表，其他相關資料報表正在準備中，2006年度利潤額為91.7萬元。對評估人員根據《企業所得稅暫行條例》第四條、第十五條規定要求企業按期預繳企業所得稅30.3萬元及繳納已計提的個人所得稅0.5萬元，承諾按稅法規定申報補繳入庫，并及時申報補繳入庫。
評估人員就第一次約談未排除的疑點問題向該企業下發了二次《納稅評估約談通知書》，企業主辦會計對涉及的企業所得稅、印花稅、凈利潤如何分配、股東分紅代扣代繳個人所得稅等內容進行了面談，解釋如下：
?。ㄒ唬?006年度凈利潤分配主要為兩大塊，一是股東分配為30.7萬元；二是轉增資本公積為30.7萬元；轉增的資本公積未按萬分之五交納印花稅。
?。ǘ?006年度資產負債表列有28.2萬元未分配利潤，但實際上只分了2.48萬元，股東69名人均0.036萬元左右。
?。ㄈ?006年度利潤率比較高，達到了72.53%，比同行業高很多，特別的原因主要有該估價所主要開支人員工資、招待費及一些雜費，所里全部10名員工工資比同行業低很多，收入增加而費用成本增加很少，所以不配比。對涉及納稅項目調整的企業所得稅等有關決算報告出來后再申報補繳。
實地核查成效顯著
為進一步核實相關數據和該企業的財務情況，評估人員來到該企業財務室，就前階段納稅評估環節需核實的問題進行實地調查，具體情況如下：
（一）查看2006年度分紅情況表，共有69名股東計提分紅28.2萬元，實際派發69名股東分紅2.48萬元。
?。ǘ┎榭?006年度總帳、成本、費用帳及相關明細帳冊，凈利潤分配主要為兩大塊，一是股東分配為30.7萬元；二是轉增資本公積為30.7萬元。
?。ㄈ┎榭磶け竞蛻{證，對納稅項目進行調整，確定納稅調整后所得額為95.8萬元，第一次約談后補繳的所得稅額30.3萬元，實際應繳所得稅額31.6萬元，本期應補所得稅額1.3萬元。
根據評估人員建議，新建縣地稅局向該企業下達《責令限期繳納稅款通知書》。該企業在限期內到辦稅服務廳申報補繳了調增應納稅所得額的企業所得稅1.3萬元，轉增資本公積印花稅0.015萬元，并交納有關稅金的滯納金。
評估處理補繳稅款
經過近1個月的納稅評估工作，新建縣地稅局對某房地產估價事務所做出了納稅評估認定結論書。根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》、《中華人民共和國印花稅暫行條件》有關稅法規定，該企業補繳企業所得稅31.6萬元，補繳印花稅0.015萬元并繳納相關滯納金，繳納已計提的個人所得稅0.5萬元，上述應補稅款及滯納金該單位己自行繳納入庫。
評估建議強化管理
建議稅收管理員應及時做好日常的管理巡查及催報催繳工作，加強征收與管理上的溝通協作，信息及資料傳遞應形成良性互動。在納稅評估工作中應積極開展納稅輔導和稅法宣傳工作，而不是靜等問題的出現。征管和稅政部門應當研制出有針對性的具體政策和措施，強化對此類新興中介服務機構的稅源管理工作。
案例點評總結經驗
本案例評估類型為專項評估，評估稅種為所有涉及稅種，評估對象為房地產中介企業，詢問核實的方式為當面約談和實地核查，評估結論為差異符合性結論。反映的問題在房地產中介行業比較典型，觸及了房地產中介行業在征收管理中存在的普遍性問題，其處理方法和結果，對加強房地產行業日常征收管理，提高征管質量和效率具有普遍的借鑒和指導意義。在本案中，評估人員前期評估分析比較充分，適時開展實地核查，將評估逐步引向深入。在評估過程中，通過二次核查約談，抓住了問題的本質。同時，評估人員除從稅收層面進行技術分析外，注重對評估對象相關外部信息的收集掌握，為納稅評估疑點的發現提供了有益線索。經過該納稅評估案例的實施，新建縣地稅局對轄區內中介服務行業的納稅人的管理進一步得到了規范，中介服務行業稅源得到了穩定提高。 |
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