某置業公司房產稅納稅評估案例
來源：安徽稅務籌劃網 作者：安徽稅務籌劃網 人氣： 發布時間：2022-08-04
摘要：一、案情回放 （一）企業基本情況 某置業有限公司成立于2000年08月15日，經濟性質為其他有限責任公司，注冊資金人民幣5000萬元，經營范圍為房地產開發，銷售自行開發后的商品房，...
一、案情回放
?。ㄒ唬┢髽I基本情況
某置業有限公司成立于2000年08月15日，經濟性質為其他有限責任公司，注冊資金人民幣5000萬元，經營范圍為房地產開發，銷售自行開發后的商品房，出租房屋，技術開發等，在地稅局繳納的稅種有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、企業所得稅、車船使用稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅。
2005年3月，北京市某地方稅務局對該單位2004年1月1日至2004年12月31日期間涉稅情況進行檢查，經檢查發現：
1、該單位“2004年度代收客戶保險費、公證費、律師費等共計218，808.00元，收取客戶遲交房款利息22，387.47元”，未按規定繳納營業稅12，059.77元、城市維護建設稅602.99元、教育費附加361.78元，補繳稅費合計13，024.54元；加收滯納金合計354.55元。
2、該單位“2004年度發放給職工的生日補助、出車補助、年假補助、節日補助、安全獎等項目”，未按規定代扣代繳個人所得稅2，656.90元，對該單位處以少代扣代繳個人所得稅款1.5倍的罰款。
（二）評估疑點
1、該案件為市局專項檢查案件。
2、經房地產網查詢，該單位2004年1月-2007年1月簽約“銷售面積”101，693.00平方米，簽約“銷售金額”569，870，926.00元，經大系統查詢營業稅“計稅金額”為455，446，354.10元，營業稅“實繳金額”為23，486，427.67元。
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檢查組于2007年03月19日至2007年05月17日對該單位2004年01月01日至2007年02月28日繳納地方各稅的情況進行了檢查。檢查過程中采用的具體檢查方法及采取的措施是：實地檢查與調賬檢查相結合、對賬簿詳細檢查與抽查記賬憑證相結合，并以電子稽查軟件為輔助檢查工具。
1、對評估疑點的檢查。經審核，該單位分二期立項開發某假日花園項目。檢查期間該項目簽約合同金額為568，174，868.00元，與評估疑點中的簽約“銷售金額”基本一致，其中有13，138，321.00元退房款未從簽約合同金額中扣除，實際簽約合同份額為555，036，547.00元，檢查期間已收房款582，925，476.00，其中27，208，929.00元為檢查期間以前簽約、檢查期間收款，尚未收款金額680，000.00元，已按規定繳納營業稅。
2、檢查中發現的涉稅問題
（1）土地增值稅
該單位2005年10月至2007年2月取得綜合樓銷售收入87924486.00元，應預繳土地增值稅879244.86元，已預繳土地增值稅725758.80元，少預繳土地增值稅153，486.06元。
?。?）房產稅
a、經檢查發現，該單位為銷售方便，未另建售樓處，于2004年5月起將開發的一期項目S1－F67（房號：07－11）樣板間做為銷售中心，未按規定繳納房產稅。該銷售中心建筑面積342.02平方米，單位成本價在2，949.93元/平方米至3，697.58元/平方米之間，未按規定繳納2004年6月至2006年12月的房產稅，少繳房產稅25，747.12元。
b、經檢查該單位固定資產賬上房產原值為16，971，992.68元，已取得產權證，但未按規定繳納房產稅，少繳2003年至2006年的房產稅570，258.96元。
以上合計少繳房產稅596，006.08元。
?。?）城鎮土地使用稅
該單位開發的某假日花園項目總建筑面積242，815.24平方米，規劃許可用地面積135，459.198平方米，屬于五級土地，該單位2004年5月起將開發的一期項目S1棟、房號為07－11樣板間做為銷售中心，該銷售中心建筑面積342.02平方米，未按規定繳納城鎮土地使用稅，應補繳2004年6月至2004年12月城鎮土地使用稅111.30元。截止到2005年12月31日，該單位已售建筑面積為168，475.72平方米，應納土城鎮地使用稅41，471.75元，已納城鎮土地使用稅15，679.79元，少納城鎮土地使用稅25，791.96元；
合計少繳納城鎮土地使用稅25，903.26元。
二、法規鏈接
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該單位開發的某假日花園項目一期、二期住宅部分銷售面積已超過85%，根據《》（）第一條“關于辦理竣工清算稅款審批手續時間問題。為確保納稅人及時辦理房地產開發項目土地增值稅竣工清算稅款審批手續，對已辦理竣工的開發項目或按小區立項的分期開發項目，在開發項目銷售面積達到可銷售總建筑面積85％以上時，可由納稅人提出清稅申請”的規定，該單位已向主管稅務機關申請土地增值稅清算。二期綜合樓與二期住宅雖同屬一個立項，但根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（）第十三條“關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的如何計稅的問題。對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額”的規定，該單位綜合樓應獨立核算土地增值額，并申報預繳土地增值稅。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅?！奔啊侗本┦械胤蕉悇站株P于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知》（京地稅地[2003]73號）第八條“關于預征率下調后政策銜接的問題。房地產開發企業凡在2003年1月1日以后發生預繳土地增值稅稅款的行為，一律按照新政策1%的預征率預繳稅款，包括檢查發現以前年度應該預繳稅款的項目?！钡挠嘘P規定，該單位應補繳土地增值稅153，486.06元。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條“納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金?！奔柏斦?、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（）第三條第二款“對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。”、第六條“本文自2006年3月2日起執行?！钡挠嘘P規定，對該單位未按規定交納的土地增值稅加收滯納金4，661.44元。
?。ǘ┓慨a稅
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條“房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）?！?、第三條“房產稅依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據?！薄⒌谒臈l“房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。”及《北京市地方稅務局轉發國家稅
務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（京地稅地[2003]476號）第一條“關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。”、第二條第四款“房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅?！保搯挝粦a繳房產稅596，006.08元。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條“納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金?！钡囊幎?，對該單位滯納期間的房產稅加收滯納金230，680.98元。
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根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條“在
城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例的規定繳納土地使用稅?！啊⒌谌龡l”土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收?！凹啊?span style="border-bottom: #ff6600 2px dotted" word_info_index="0" name="HL_TAG" onmouseover="fnDoShowDlg(this);">》（）第一條”房地產開發企業應自取得建造商品房用地土地使用權的次月起按規定繳納城鎮土地使用稅?！?、第二條”計稅面積的確定。（一）房地產開發企業應按其國有土地使用證中標注的土地面積，計算繳納城鎮土地使用稅。未取得國有土地使用證的，暫按實際占地面積計算繳納城鎮土地使用稅。（二）房地產開發企業已銷售房屋的占地面積，可從房地產開發企業的計稅面積中扣除?！?、第四條”對房地產開發企業開發用地的城鎮土地使用稅，實行按年計算，一次繳納。納稅人應于每年4月份征期（1日至15日）將上一年應納稅款一次申報繳納。應納稅款按上一年12月31日的占地面積計算?！凹暗诹鶙l”本通知自2005年1月1日起執行?！暗挠嘘P規定，該單位應補繳城鎮土地使用稅25，903.26元。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條”納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金?！暗囊幎?，對該單位滯納期間的城鎮土地使用稅加收滯納金4，330.10元。
三、案例分析
通過對該單位的檢查及對財務人員就涉稅問題的了解發現，導致存在涉稅問題的原因：一是房地產企業比較注重主營稅種——營業稅的繳納，但對地方稅種重視不夠；二是對稅收政策學習、理解不夠。如：
（一）土地增值稅
近年來，由于土地增值稅的稅率變化比較頻繁，僅僅依靠企業自行學習稅收政策、法規是不夠的，極易導致企業在計算應納稅款時出現錯誤。檢查人員在檢查中發現該單位綜合樓售房收入存在少預繳土地增值稅的涉稅問題，該單位對此涉稅事實認定時認為：根據《》（）第三條“關于調整非普通標準住宅預征比例問題。為了簡化征管手續，減輕納稅人的經濟負擔，對納稅人預售除公寓和別墅以外的非普通標準住宅，暫停按預售收入的1%比例預征土地增值稅；對于納稅人預售公寓、別墅，預征比例由原來的1%調整為0.5%.在此之前已預繳的土地增值稅，一律在待項目竣工后統一進行匯算清繳?！钡囊幎ǎ?004年1月1日起對預售的除公寓和別墅以外的非普通標準住宅應暫停按預售收入的1%比例預征土地增值稅，但自己仍然預繳了土地增值稅，綜合樓銷售收入雖然少預繳了土地增值稅，但總的還是多預繳了，不應該補預繳土地增值稅。財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（）第十三條已明確規定“關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的如何計稅的問題。對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額”。
?。ǘ┓慨a稅、城鎮土地使用稅
該單位認為自己固定資產賬的房屋已委托物業公司進行經營管理，房產稅應由物業公司繳納，且房產原值中有鍋爐等設備，不應繳納房產稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條“房產稅由產權所有人繳納”，該單位取得的該部分房產原值的產權證，應為房產稅的納稅義務人；另根據《財政部稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（（87）財稅地字第003號）第二條“關于房屋附屬設備的解釋房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網、照明線從進線盒聯接管算起?！奔啊侗本┦械胤蕉悇站洲D發國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（京地稅地[2005]529號）第一條“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅?！钡囊幎?，房產原值中的鍋爐等設備應納房產稅。
此案也反映出我們在日常征管中存在的一些問題。以全心全意為納稅人服務為宗旨，加大稅收政策、法規宣傳力度，減少稅收征管中的漏洞，保證國家稅收及時、足額入庫。 |
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