房地產開發有限公司納稅評估案例
來源：安徽稅務籌劃網 作者：安徽稅務籌劃網 人氣： 發布時間：2022-08-04
摘要：遼寧省錦州市黑山縣國稅局在對房地產行業進行納稅評估過程中注重調查納稅人所屬行業規律，充分利用第三方信息，采取多種評估方法，取得了良好的效果......
遼寧省錦州市黑山縣國稅局在對房地產行業進行納稅評估過程中注重調查納稅人所屬行業規律，充分利用第三方信息，采取多種評估方法，取得了良好的效果。該局首選有開發建設業務并且有微利的遼寧東佳房地產開發有限公司進行了重點評估，現將該案例說明如下：
一、企業基本情況
該企業成立于2005年4月12日，注冊資本300萬美元，是外商投資企業，主要從事普通住宅開發建設、物業管理。從2005年開始分三期開發建設“蔚藍湖畔”住宅小區，2006年底結束一期工程。已交所得稅81397元，稅負0.2%，低于全省平均稅負3%。
二、采集評估數據，全面掌握企業內外部情況
?。ㄒ唬﹥炔啃畔⑼ㄟ^CTAIS系統采集：
2006年銷售收入27814743元，銷售成本24433394元，管理費用754993元，營業費用794334元，營業稅金1361250元，利潤154500元，主營業務成本24433393元，其他應付款期初數1034719元，期末數29291638元。開發直接成本23974782元，土地征用及拆遷費5414404元，土地征用費4777404元，拆遷費517908元，建筑安裝費13562535元，出包支付建安費13562535元，基礎設施費3380218元。
（二）外部信息的取得：
評估人員到東佳公司售樓處查詢得知2006年共銷售70戶，銷售價在1700—1850元之間，已銷售大約面積15170平米。
?。ㄈ┑谌叫畔⒌娜〉茫?
評估人員根據房地產行業的特點采用內外結合、由外及內的辦法，從外部人手調查基礎資料和數據。
1.評估人員到縣土地管理局查閱東佳公司開發的“蔚藍湖畔”土地征用及繳款情況：前二期工程的土地已征用，其中一期征用41481.53平米，二期工程征用23000平米，一期工程土地費是962.5萬，二期工程土地費是518萬，全部繳清。
2.與縣地稅局交換信息得知：2006年東佳公司上交營業稅1391250元。
3.到縣動遷辦公室查閱東佳公司動遷費情況：公司上交動遷費518000元。
4.到縣城建局設計、規劃、質楂等有關部門了解房地產造價情況，每平米土建約600元，各種收費約600元，征土費約100—200元左右，基礎設施每平方米50元左右。也就是說開發房地產每平米成本價大約在1300—1400元左右。
三、案頭分析，確定疑點
評估人員通過對已采集的信息的深入分析，認為該企業存在以下五個疑點問題。
?。ㄒ唬┦杖氤杀韭势?
該企業收入成本率為87.8%，高于82%的預警值，可能存在虛增成本問題。
（二）收入費用率偏高
該企業收入費用率為5.6%，高于3%的預警值，可能存在多攤費用的問題。
?。ㄈ┦杖肜麧櫬势?
該企業收入利潤率為0.55%，低于全省平均3%的預警值，可能存在多列成本費用少記收入的情況。
（四）其他應付款數額較大
該企業其他應付款期末數比期初數有較大增加，可能存在工程已完工，款未付，發票未到的情況，進一步推斷可能把發票未到的工程款列入到成本中去，存在多記成本的可能。
?。ㄎ澹┒愗撈?
該企業2006年企業所得稅稅負為0.3%，低于全省3%的平均稅負，可能存在多記成本費用的問題。
四、評估分析，測算稅收差異
針對房地產行業具有開發工期長，存在滾開發，結算不及時，涉稅項目多，現金交易量大，成本復雜，會計制度與稅法在收入和成本的確認上存在差異等特點，評估人員采取內部資料與外部信息結合分析，賬面數據與實際情況結合分析，縱向比較與橫向比對相結合分析，約談與實地核實相結合的“四結合”方法進行評估分析。
?。ㄒ唬┏杀竟浪惴?
評估模型：
評估期成本價格＝評估期每平方米土地征用費＋評估期每平方米各項收費＋評估期每平方米土建費用＋評估期基礎設施費。
評估期收入成本率＝評估期銷售成本，評估期銷售收入
根據評估人員在城建部門了解到的情況，每平米土建約600元，各種收費約600元，征土費約100—200元左右，房地產每平米成本價大約1300—1400元左右（100＋600＋600＋50＝1350元）。而企業申報的每平米造價是24433393／15170＝1610元，超出正常成本200—300元，明顯偏高。
對企業申報的成本明細表逐項分析：
?。?）土地征用費5414404元，如果按一期已交962.5萬元的可銷售與總面積分攤后的數962.5／41481＊15000＝348萬元，與企業申報數不符，按兩期合計數計算，1480／41481＊15000＝535萬元，與申報數相符。從土地局查閱的資料得知：東佳公司二期共付土地費l480.5萬元，可能存在把二期工程土地使用費都列入一期工程進行攤銷的情況。
?。?）拆遷費517908元，與從縣動遷只取得的數據相符合。
（3）出包支付安裝費13562535元，根據建筑行業周期長結算不及時、應付未付款大量存在的特點，評估人員查看其他應付款科目后，分析可能存在發票未到而列入成本的情況。
?。?）基礎設施費3380218元，數額較大，有可能存在列支不合理費用的問題。
（二）利潤率估算法
評估模型：評估期利潤率＝評估期利潤／評估期銷售收入；評估期利潤＝評估期每平米市場平均利潤×評估期銷售面積＝銷售收入×利潤率（毛利率）。
?。?）據了解房地產行業的收入利潤率大約在8%左右，據此計算，該企業利潤應為2225179元，企業申報利潤與其相比明顯偏低。另據評估人員掌握情況去年黑山縣房地產紅火，共開發40多棟樓，銷售價由年初的每平米1650元上漲到每平米1820元，純漲170元，雖然建筑用沙、土、石、水泥、鋼材也有上漲，但漲幅不大，利潤應可觀，扣除每平米沙土等上漲20元，按150元計算，東佳公司銷售15000平米，評估期利潤應為2275500元，而企業申報才151450元，與實際存在較大出入。
?。?）根據文規定，非經濟適用房毛利按10%計算，利潤應為2781474元，與企業申報數也存在很大差異。
通過以上幾種評估方法分析看，企業明顯存在多列成本、費用，人為調減利潤，少繳企業所得稅問題。
五、評估約談
評估人員對企業下達了《稅務約談通知書》，要求企業就成本、費用偏高，利潤偏低，其他應付款期末數過大等問題進行合理解釋。經與企業法人代表、財會人員的約談，該企業對稅務機關的評估結論基本認同并表示高度重視，積極配合稅務機關就疑點問題認真開展自查。
六、評估結果
該企業經認真自查后，調增應納稅所得額6233024元，在彌補以前年度虧損和扣除已交稅款后，主動補交了所得稅1921168.32元。企業補稅后，稅負由原來的0.3%提高到了7%。 |
|
