某房地產開發有限公司納稅評估案例
來源：安徽稅務籌劃網 作者：龔小榮 人氣： 發布時間：2022-08-04
摘要：一、基本案情 九江市某房地產有限公司成立于1999年，注冊資金1000萬元，登記注冊類型為有限責任公司，位于濱江大道555號，主要經營范圍是：房地產開發及銷售......
一、基本案情
九江市某房地產有限公司成立于1999年，注冊資金1000萬元，登記注冊類型為有限責任公司，位于濱江大道555號，主要經營范圍是：房地產開發及銷售、水電安裝等，該公司2002年開發項目是××家園，建筑面積5萬平方米，2004年峻工后銷售情況良好，2005年12月市稽查局進入該公司，對××家園的稅收進行了清算，當期應征稅款已全額入庫。2006年該公司開發的商住樓及門面已處在掃尾階段，銷售額驟減，2006年帳面銷售額2362095.2元，繳納地方各稅300585.4元。
1.分析選案
2007年2季度，按照市局工作安排對各類房地產開發企業包括建筑安裝等關聯企業開展專項納稅評估工作，根據相關資料及稅收管理員日常所掌握的信息，經過評估小組的認真分析、篩選，最后確定九江市某房地產公司為本期專項納稅評估對象。該公司2006年度申報繳納的地方各稅30萬元，稅收收入有逐月下降的趨勢，繳納的稅收從2004年平均每月近30萬元，下降到2006年的每月2.5萬元。針對案頭分析疑點，評估人員初步判斷該公司繳納的稅費可能存在異常。
2.主要疑點
主要是從九江市某房地產公司的個案，通過對該公司2006年財務會計報表的各項指標與歷年的指標進行縱向分析和測算方法，發現如下異?，F象：
（1）該公司12月份《資產負債表》中“預收賬款”科目的期初、期末數進行了比對分析，發現“預收賬款”期末數大幅度增長的情況，12月底預收賬款余額519688.76元，而12月之前“預收賬款”均為“零”。
（2）預收賬款的期末數519688.76元，為何不結轉收入，是否有銷售尾房未申報的現象。
鑒于對九江市某房地產公司年度財務指標異常情況，經批準，將九江市某房地產公司確定為評估對象，并同時決定進一步對該公司2006年申報的相關資料以及從《江西地稅信息管理系統》獲取的信息數據進行了細致的審核分析和數據對比。最后確定疑點為：該公司繳納的銷售不動產營業稅、企業所得稅、土地增值稅可能未繳足，因此有必要進一步核實該公司是否有漏繳稅款的行為。
3.約談舉證
根據上述疑點，評估人員與企業財務人員電話聯系，商定時間進行約談，并下達了《納稅評估約談舉證通知書》，評估小組認為，企業財務報表中預收賬款、銷售收入等財務指標需要納稅人核實舉證確認。對存在的疑點需與企業相關人員進行約談并需上戶進行實地調查，進一步核實異常申報原因。
在約談過程中，企業財務人員對稅收管理員提出的幾個問題在約談時認為：
?。?）對掛在預收賬款519688.76元，企業財務人員認為當期成本配比原則，按會計制度規定不確認收入，且未開具發票，故未作為計稅依據申報繳稅。
?。?）對少申報的房產稅主要是因為對稅收政策不熟悉。認為自用的房產，不需申報房產稅。
4.評估處理
經過約談，該公司承認其申報納稅上存在少繳銷售不動產營業稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅等問題。通過評估和企業自查，主要存在以下納稅問題：
（1）12月份預收賬款519688.76元，實為銷售2個小店面收入，因為尚未開具發票，該公司未申報納稅，因而少申報銷售不動產營業稅519688.76×5%=25984.44元，少繳城市維護建設稅25984.44×7%=1818.91元，少繳教育費附加25984.44×3%=779.53元；
（2）通過約談了解到企業預收賬款519688.76元均為店面收入，應當就其銷售不動產收入按5%的預征率申報并預繳土地增值稅519688.76×5%=25984.44元；
?。?）少申報了銷售不動產印花稅519688.76×0.05%=259.84元
?。?）少預繳企業所得稅519688.76×2%=10393.78元
?。?）自用的辦公室按房產原值的70%按1.2%的稅率征收房產稅，應補繳房產稅280000×70%×1.2%=2352元
?。?）土地使用稅（一類地段）105平方米×4元/每平方米=420元
針對以上問題，該公司共計應補繳稅款67992.94元，滯納金5243.16元。上述處理意見已按規定的程序送達企業執行，稅款及滯納金也按規定的日期繳納入庫，同時責令該公司進行相關的帳務調整。
二、評估建議
?。?）進一步加強房地產行業管理。在沒有專門的納稅評估機構，納稅評估信息化程度不高的情況下，主要以人工評估為主，推行了個案評估、專項評估、行業評估等評估方法。
?。?）要強化稅收管理員制度，把納稅評估作為稅收管理員的主要工作職責，稅收管理員通過上戶巡查了解納稅人的生產經營情況。針對房地產行業稅收管理普遍存在應稅收入申報不及時，申報稅種不全現象。稅收管理員對自己管轄的房地產項目可以直接監控到分單元、分購房戶的稅收征管情況，對房地產行業應逐步實行精細化管理。
?。?）充分靈活地利用納稅評估的各項指標，特別是具有行業針對性的指標，通過向有關部門了解相關信息，進行比對分析，發現稅收疑點和問題，為納稅評估工作提供有價值的線索。
（4）稅務機關應加強相關稅收法律、法規、規定的輔導、宣傳，讓企業財務人員及時了解相關稅收業務知識
通過納稅評估，有利于促進企業規范核算，增強納稅意識，提高企業申報質量，提高企業對稅法的遵從度，降低其經營成本、促進征納關系的進一步密切。
三、案例點評
?。?）選取對象有的放矢。抓住當地房地產行業這一重點稅源開展行業納稅評估，有利于充分挖掘稅收征管潛力。同時抓住該行業的重點納稅戶，開展案頭分析，確定評估疑點，確保了納稅評估工作的針對性。
?。?）規范企業納稅行為是稅收管理員義不容辭的責任。該公司在會計核算方面所存在的問題主要表現在：納稅意識淡薄，納稅申報不及時、不主動，法制觀念不強，對稅法了解不透徹。因此，在今后的征管工作中，我們稅收管理員一定要加強稅法的宣傳，對房地產銷售企業如采用預收款方式的，要告知其納稅義務發生的時間為收到預收款的當天，而不是開具銷售發票的當天，從而使企業財務人員的素質不斷得到提高。
?。?）在與企業的約談過程中對于納稅人的解釋說明，評估人員要仔細聽取，一來表示對被約談者的尊重，二來在精神集中聽取的過程中，更容易發現新的問題或線索。
?。?）加大信息共享，防止信息失真。通過從當地房管、土地等部門獲取數據，對評估對象申報情況的評估提供了有價值的線索。
?。?）建立房地產行業納稅評估模型，開展有針對性的稅收征管工作。只要輸入房地產開發面積、銷售價格、銷售率等基本信息，評估模型就能科學地分析測算各項指標是否合格，初步斷定該企業是否存在涉稅問題。 |
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