隨著稅收政策不斷完善，房地產業稅務管理的不斷加強，打擊房地產業偷漏稅的手段不斷嚴厲，房地產企業的涉稅風險的廣度和深度在進一步加強。結合實際工作經驗，筆者將房地產企業存在的主要涉稅問題進行列舉并就涉稅風險的化解策略作一提示。

　　一、涉稅問題列舉
　　（一）以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入

　　如某商城低價銷售關聯企業及投資人商鋪141套，建筑面積8200㎡，采取低價銷售少計銷售收入4，841萬元的方式逃避地方稅收。按稅法規定應補繳少計銷售不動產收入的營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅等，并補繳稅款滯納金。

　　低價銷售金額=（正常銷售均價-低價銷售均價）*低價銷售面積

　?。ǘ┳≌N售收入未申報納稅
　　截止2010年12月，住宅銷售收入2761.12萬元，未有納稅申報，金額掛預收賬款賬戶。按要求進行納稅調整。

　?。ㄈ┲Ц兜貎r費用無合法憑證
　　確認地價款結算金額：15660.23萬元，取得合法憑證7489.1萬元，地價支付費用無合法憑證8171.13萬元，不得稅前扣除。

　　（四）多計開發成本
　　某建安工程項目結算同實際建安成本差異4，000萬元，建安合同金額13，850萬元，雙方確認結算金額16，500萬元，已開發票列入成本金額：20，500萬元，多開票9份金額4，000萬元。包括：
　　1、開具前期費用535萬元。截止2009年9月，經貴公司和某建安單位雙方確認的文書證明，應開具建安發票15份，實際開具建安發票24份，列入該項目開發成本，兩者差異535萬元。
　　2、自購的建筑材料2，385萬元，用于自建辦公樓。以公司名義開票購置鋼材水泥2，385元，且訂立合同時間為工程竣工后的2008年12月。
　　3、后期的綠化費用1，080萬元。前期的綠化工程由關聯公司承辦，項目金額為120萬元，后期的綠化完善工程由其關聯子公司完成，費用金額1，080萬元。

　?。ㄎ澹⒔ò渤杀净?
　　表見附件。

　?。┕才涮自O施支出無成本對象
　?。ㄆ撸┰黾幼再Y本未繳印花稅
　　轉為資本公積的資金4，919萬元，記入資本公積——土地評估增值部分4919萬元，按照0.05%的稅率計算，應繳未繳印花稅24，595元。

　?。ò耍┈F金捐贈超標準稅前扣除
　　2010年度實際公益性現金捐贈1，200萬元，利潤總額6200萬元，對于企業的贈款捐物，《企業所得稅法》第九條規定：“企業發生的公益性捐贈支出，在年度會計利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除”。2010年可稅前扣除金額744萬元，應調增應納稅所得額456萬元。

　?。ň牛╉椖苛兄в诮杩罾?
　　某項目2008年5月完工，逾期支付2009年支付借款利息188萬元，2010年支付借款利息49萬元，合計列支愈期借款利息237萬元。

　　二、涉稅風險因素分析
　　房地產開發企業的特點是生產周期長，投資數額大，市場風險不確定，是集房地產開發建設，經營管理和服務為一體，以第三產業為主的產業部門。也是涉稅政策最多、政策變化最快的一個行業。當前房地產稅收總體偏重，主要是結構不合理，開發環節和交易環節重、持有環節輕。同時，房地產企業土地取得模式和房地產開發方式多種多樣，是一個復雜的系統工程，需要經過計委、建委、土地、規劃、房產、銀行等多個相關部門的審批、許可與監督，這些行政部門的政策又層出不窮，紛繁復雜，導致房地產企業在稅收問題、合同管理及經營中極易產生法律糾紛，另外在會計核算方面又趕上近幾年財務會計制度的改革，導致房地產企業涉稅隱患異常嚴重。

　　加大房地產開發企業涉稅風險的原因是稅收政策滯后，稅收管理不到位，納稅人納稅意識等原因造成的。目前，房地產業是高收入，高所得，高稅負，高風險的行業，房地產業的稅收存在的問題已引起各級稅務部門的高度重視，各地稅務機關加強房地產業的稅收管理的措施不斷出臺，如項目管理，信息比對，一體化管理，以票控稅，清算管理，納稅評估等。打擊房地產業偷漏稅的稅務檢查也不斷加強，房地產行業已經連續多年被國家稅務總局列為專項檢查的重點行業。

　　目前，國稅總局已有對土地增值稅立法的計劃，藉以消除土地增值稅繳納計算和程序灰色空間。大型房地產公司有好幾十家上下游關聯公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關聯交易和發票都可以被利用為提高成本的工具。假成本、假發票的基本操作手段也在國稅總局的關注之下。國稅總局稽查注意到了關聯公司之間的問題，調查不僅針對房地產企業，也對其下屬子公司和關聯企業逐個進行調查。

　　三、涉稅主要風險警示
　　（一）以明顯偏低價格銷售的涉稅風險
　　能否按低價，主要看低價轉讓的理由，如果以不公允價格轉讓給關聯方，或者按公允價格轉讓但隱瞞部分收入，導致賬面的轉讓價格偏低，都是違反稅法的行為，前者屬于避稅行為，后者屬于逃稅行為。

　　公司應當有向主管地稅機關說明低價轉讓的合理理由，此理由應當符合經營常規，如因公司資金緊張急于變現，或能夠找到當地同期同類轉讓價格相當的房產作為參照物等等。否則，由于計稅依據明顯偏低，可能會遇到稅務機關調整的問題?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第六項規定，納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額。

　?。ǘ╀N售收入未申報納稅的涉稅風險
　　房地產收入環節涉及營業稅，城建稅，教育費附加，預征的企業所得稅，預征的土地增值稅，印花稅，涉稅風險大，是稅務檢查的重點環節。

　　房地產開發企業將預收的賬款（預收售房款）不及時進行賬務處理或將預收賬款計入其他應付款等科目都會增加涉稅風險。房地產企業應加強以上項目的核算，減少涉稅風險。按照新企業所得稅法，房地產企業的商業行為如果是以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，不管這種行為在法律、財務或商業上是否合理，在稅務上都有可能被認為不具備合理的商業目的，稅務機關有權進行納稅調整。

　?。ㄈ┲Ц兜貎r費用無合法憑證的涉稅風險
　　地價款是稅務檢查的重點，涉稅風險比較大，在購買土地使用權的環節，可能涉及契稅，耕地占用稅，印花稅等，購買土地使用權的成本的真實性，還關系到土地增值稅和企業所得稅的扣除問題，由于購買土地使用權形式多種多樣，應該取得合法真實的發票入賬，在實際業務中，有時因種種的原因，很難取得合法真實的發票，這樣很可能被稅務機關不按規定取得發票處罰。同時由于不按規定索取發票，造成對方偷漏銷售不動產或無形資產營業稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，企業所得稅和個人所得稅，印花稅等，按發票管理辦法的第三十九條規定違法發票管理法規，導致其他單位或個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務機關沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款。不按規定索取發票，實質上是賣方轉稼稅負，買方去稅務機關代開發票，還要上稅。風險防范，在購買土地使用權時，應在合同條款中明確賣方必須提供合法發票，同時注意價款結算方式，應全額通過銀行結算，避免大額現金結算，避免一方列開發成本（地價款），一方長期掛應付賬款，長期不結算價款，從而減少涉稅風險

　?。ㄋ模┒嘤嬮_發成本的涉稅風險
　　1、多開具工程的“前期費用”發票。一是稅票無建筑商印章，二是開支項目未有列示清單，三是前期費用無預算，四是未有取得相關的發票對應。若稅務機關一旦查出，將不得在稅前扣除，要能承擔巨額的稅額支出。

　　2、以公司名義購置建筑材料列入裝修費用。一是供貨合同在工程竣工且銷售的情況下簽訂和采購，與事實不相符合；二是簡單裝修售房條件下，少量的裝修工程消耗大量的鋼材水泥于情理不符：三是購置的建筑材料（甲供材料）未有按規定交納營業稅及其附加。顯然，該項裝修支出也不會得到稅務機關認可。

　　3、后期綠化費用列入開發成本。

　?。ㄋ模┙ò渤杀净叩纳娑愶L險
　　1、從建筑施工合同中的一些約定事項看，可以驗證成本、費用支出是否合理，比如合同約定的承包方式，就可以大體劃定計入開發成本的項目范圍。一般來說，在包工包料的總包方式下，計入建筑安裝工程費的支出項目應為“工程費”而不應是其他項目。在總包方式下企業以大量“材料費”計入開發成本的現象。這時的材料費雖然取得或可以取得相應的發票，但已明顯與合同約定的條款不符，能否計入開發成本總額需要推敲。

　　2、從財務核算角度看，合同標的金額就應當是開發成本的金額，所以，該金額對于財務核算及涉稅事項意義重大，應是稅收審核所應關注的首要因素。從理論上說，合同標的金額應與最終的支付金額完全一致，但由于合同執行過程中各種特殊情況的出現，一般會有一個比較合理的差額，所以，最終確定的金額應以實際收支的金額（企業收到發票的金額）為準。成本項目有4種狀態：一是有合同又有發票，應該確認成本；二是有合同無發票，可以暫時確認成本，但最終應以實際支付金額確定成本；三是無合同有發票，一般情況下將不予確認成本；四是無合同無發票，不能確認成本。從這4種狀態可以看出，一個成本項目的支出缺少了合同金額就基本失去了確認的可能。

　　3、以上簡析可見，該項目工程建安成本畸高，涉稅風險極大，若地方稅務機關實行查賬征收有可能補繳巨額的稅金，主要包括企業所得稅和土地增值稅。如果開發商無法按清算要求提供開發成本核算資料，或提供的開發成本資料不實、《鑒證報告》有問題，或虛報房地產開發成本的，稅務部門應按核定辦法扣除開發成本。如深圳市2008年商品房建安造價標準為1，540元/㎡（深地稅發[2007]206號），地稅部門將制定《分類房產單位面積建安造價表》，如果開發商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價表》又沒有正當理由，地稅部門也將按核定辦法予以扣除。

　?。ㄎ澹┕才涮自O施支出無成本對象的涉稅風險
　　1、是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發票，加大建安工程費。
　　2、是否向關聯企業發包或分包工程，人為提高建安費用，轉移利潤。

　　在核算開發產品成本時，不分成本對象一把結轉，期間費用也不按成本對象歸集，完工產品也不管銷售與否統統結轉成本。對房地產開發產品的主要成本核算和稅前扣除原則性的規定：即屬于該成本對象完工前實際發生的，可直接攤入成本對象；屬于成本對象完工后實際發生的，首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤，再將由已完工成本對象負擔的部分在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤。其中，應由已實現銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。由此可見，不分成本對象歸集分攤成本和核算稅前成本扣除，都要作納稅調整。

　?。└咿D開發成本的涉稅風險
　　高轉成本，如二期成本進一期成本，以購代耗，高轉開發成本，高轉庫存商品，也是稅務檢查關注的重點環節，房地產企業應正確進行成本核算，不得虛列成本，正確結轉房地產開發成本，正確結轉地價款在各期、各開發項目之間的分配，開發成本在各期的分配，開發產品在已售，未售之間的分配，減少涉稅風險。

　?。ㄆ撸┰黾幼再Y本未繳印花稅的涉稅風險
　　根據有關規定，記載資金的賬簿，按“實收資本”與“資本公積”合計總額0.5‰貼花，因此，企業應補納（貼）印花稅額。不按規定在其資金賬簿上補貼印花稅，違反了印花稅暫行條例，根據財政部、國家稅務總局《關于印花稅違章處罰問題的通知》，稅務機關有權作出如下處理：（1）補繳印花稅；（2）處以應補繳印花稅款3倍的罰款。

　　四、防范化解涉稅風險的措施
　?。ㄒ唬┦炀氝\用稅收政策房
　　地產企業共涉及營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、車船稅、印花稅、土地使用稅、房產稅、契稅、耕地占用稅。代扣營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、代收的契稅等。應當根據企業自身實際及其經營特點，通過利用稅收政策差異，分析研判稅法的漏洞、不足，合理選擇確定稅收規劃方案，應對稅務機關的例行檢查和稅款清算。

　　（二）實施稅務風險評估
　　合理控制稅務風險，防范稅務違法行為，依法履行納稅義務，避免因沒有遵循稅法可能遭受的法律制裁、財務損失或聲譽損害。

　　企業應全面、系統、持續地收集內部和外部相關信息，結合實際情況，通過風險識別、風險分析、風險評價等步驟，查找企業經營活動及其業務流程中的稅務風險，分析和描述風險發生的可能性和條件，評價風險對企業實現稅務管理目標的影響程度，從而確定風險管理的優先順序和策略。

　?。ㄈ﹪栏衤男屑{稅義務
　　房地產企業流轉稅、土地增值、及企業所得稅、不包括個人所得稅整體稅費約占收入的15%左右，相對其它行業而言，稅負偏重，這就要求房地產行業的納稅人對自已總體稅負要有清醒的認識，不斷提高納稅意識，守法經營，依法納稅，合理合法取得稅后利潤。

　?。ㄋ模┳晕壹s束控制風險
　　1、做好自查自糾及時采取應對措施，化解項目先期稅負風險，有效解決商業目的與稅務目之間的分歧。

　　2、化解涉稅風險在實際工作中要具體問題具體分析，謹慎操作，把具體業務做實、做細，將涉稅風險化解到最低水平，

　　3、進行稅收籌劃在充分理解稅收政策的同時，進行必要、合理的稅收籌劃，盡可能把政策對企業的不利影響降低到最低點。在專業人士的指導下，進行節稅操作，用最小的代價獲取最佳的、合理的籌劃方案，并取得可觀的經濟效益。

　　4、進行必要的賬務調整納稅自查中查出的大量錯漏稅問題，多屬因賬務處理錯誤而形成的。在查補糾正過程中必然涉及到收入、成本、費用、利潤、稅金的調整問題。如果只辦理補退稅手續，不將企業錯誤的賬務處理糾正調整過來，使錯誤延續下去，勢必導致新的錯誤和錯漏稅，造成重復補退稅問題，也使企業的會計核算不能真實反映企業的經營活動狀況。因此，為了真實反映財務狀況和經營成果，防止新的、重復的錯誤發生，必須做好補退稅后的調整賬務工作，使錯賬得以真正糾正。