買賣雙方約定辦理房屋過戶需繳納的稅款由賣方承擔，賣方可否主張房屋買賣顯失公平?

　　裁判要旨

　　《民法總則》第一百五十一條規定“一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷”。賣方與買方均系完全民事行為能力人，雙方在充分協商的基礎上簽訂《售房協議》，賣方未舉證證實存在買方利用其處于危困狀態或缺乏判斷能力等訂立合同時意思表示不自由的情形，不符合顯失公平的構成要件，故賣方主張其承擔房屋過戶需繳納的稅款約定為顯失公平條款缺乏法律依據，不予支持。

姬某與禹某不動產登記糾紛再審民事判決書【太仆寺旗人民法院(2019)內2527民再3號】

　　涉稅案情

　　2016年4月11日，賣方姬某作為甲方與買方禹某作為乙方簽訂了《售房協議》，協議約定“甲方將所繼承樓房(寶昌鎮建北區陵園路交警住宅樓4-301)及小房售與乙方，價格為人民幣160000元(含過戶)。經甲、乙雙方共同協商，達成以下協議：1、樓房及小房交付日為2016年4月11日，乙方付給甲方現金人民幣140000元(含定金2000元);甲方將樓房及小房鑰匙交于乙方。2、甲方負責將該樓房房本過戶到乙方名下，房本交于乙方時，乙方將余下房款人民幣20000元一次性交于甲方。3、涉及該樓房的物業費及取暖費按照樓房交付日期結算。4、如甲、乙雙方在房屋交付與房款支付過程中產生糾紛時，在當地人民法院訴訟解決。5、此協議一式兩份，簽字(蓋章)生效”姬某在甲方落款處簽字，禹某在乙方落款處簽字。協議簽訂后，買方禹某給付賣方姬某140000元，姬某向禹某交付了房屋。2016年9月2日，經太仆寺旗公證處公證，案涉房屋由姬某繼承。2016年12月1日，禹某給付姬某房款14000元，姬某為禹某出具收條一張，其上載明“我于2016年12月1日收到禹某房款154000元整，余款6000元待房屋過戶后一次性付清”。2017年3月29日，禹某墊付土地評估費及宗地款共計600元。2017年4月24日，姬某繳納其他土地出讓收入1826元，2017年7月24日，姬某繳納契稅及印花稅共計55.68元，2018年9月14日，姬某繳納個人所得稅、增值稅、契稅、城市維護建設稅、教育費附加共計35195.92元。

　　因賣方姬某未能配合辦理房屋過戶手續，買方禹某向太仆寺旗人民法院提起訴訟，要求姬某將交易房屋產證過戶至禹某名下。姬某以合同約定的“辦理房屋過戶需繳納的稅款由賣方承擔”條款顯失公平為由，認為合同為無效合同，并無需辦理過戶手續。一審法院判決并未支持姬某的抗辯意見。姬某不服一審判決，申請檢察機關提起抗訴，太仆寺旗人民檢察院于2019提起抗訴，太仆寺旗人民法院再審后依然未支持姬某的抗辯意見。

　　爭議焦點

　　買賣雙方約定辦理房屋過戶需繳納的稅款由賣方承擔，賣方可否主張房屋買賣顯失公平?

　　姬某觀點(一審被告、再審申訴人)：

　　對于協議中房屋價款16萬元及合同中約定的過戶的含義，從幾次庭審中可以明確得出房產在流轉的過程中會產生相應的稅、費，姬某多次拉著禹某去辦理房屋過戶的時候，禹某所謂的費用應當理解為合同中明確的過戶費，對于國家所征收的各項稅款雙方實際上并未明確由誰支付，依據一般交易規則，所有的稅由買方承擔。房屋價款160000元接近或低于2016年太旗的房屋市價，如果由姬某承擔稅款則導致房屋價格明顯偏低，姬某作為正常的成年人而涉案房產又是合法繼承所得，以遠低于市價的價格出售合法所得的房產沒有必要，因此房屋價款160000元明顯不含應當繳納的稅款，如判令姬某承擔稅款會導致該項交易顯失公正，嚴重損害姬某的合法財產權益。

　　禹某觀點(一審原告、再審被申訴人)：

　　《售房協議》合法有效。約定的包括過戶160000元就包括稅費，交稅是申訴人姬某應該交的，當時他著急用錢買房子。

　　案例評析

　　本案因房屋買賣雙方對交易稅費約定不明產生了爭議，由此導致了訴訟。案件中的合同條款“價格為人民幣160000元(含過戶)”該怎么理解，再審法院從文義解釋、目的解釋到交易習慣以及誠實信用原則，全方面進行了闡述，并認定應當由賣方承擔交易中的全部稅費。

　　這里，筆者展開說明一下，為什么賣方姬某會堅持認為其承擔稅款顯失公平?

　　我國住房交易中涉及的稅費包括應當由賣方承擔的個人所得稅、增值稅、城市維護建設稅、教育費附加(注：部分省份還有地方教育附加等費用)，以及由買方承擔的契稅。上述稅費中，個人所得稅的稅負最重，簡而言之個人所得稅在稅法默認的核實征收方式下為房屋買賣差價的20%。如果采取核定征收方式的話，那么個人所得稅按房屋賣出價的1%-3%征收率征收。對應本案而言，如采取核定征收方式，個人所得稅最高為4800元(16萬×3%)。而如果采取核實征收方式的話，個人所得稅約為30100元【(16萬÷1.05-1826-55.68)×20%】。兩種計算方式相差懸殊，相差約25000元!本案姬某最終繳納的稅款35195.92元中，絕大部分為個人所得稅!

　　本案中姬某之所以被稅務機關采取核實征收方式征收個人所得稅，理由是姬某通過繼承方式取得房屋。根據《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第五條規定，賣方出售通過繼承方式取得的房屋，只能采取核實征收方式。故本案中，姬某在交易時無法選擇核定征收方式降低稅負。

　　在房屋交易實踐中，無論是中介機構還是房屋登記機構工作人員，大部分情況下都只遇到核定征收方式征收個人所得稅，很少會遇到核實征收方式。故筆者猜測姬某在交易前咨詢相關人士時只考慮到了核定征收方式下的稅負，并未想到核實征收方式下的稅負，而在實際過戶時面臨巨額稅單毫無思想準備，由此在庭審時才大呼“顯失公平”!

　　那么，姬某因交易前對稅費預測的誤判是否構成“顯失公平”呢?

　　審理法院對此明確作出了結論：不構成顯失公平。根據《民法總則》第一百五十一條規定，只有在一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，才屬于法定的“顯失公平”情形。本案中，姬某具備完全民事行為能力，在簽訂《售房協議》時并未處于危困狀態，也不存在缺乏判斷能力等訂立合同時意思表示不自由的情形，不符合顯失公平的構成要件。除非姬某能夠舉證證明在簽約時處于危困狀態或缺乏判斷能力等訂立合同時意思表示不自由的情形，比如因生病導致神志不清、被其他人威脅而急于出售房屋獲取救命資金等情形，否則姬某的抗辯意見法院不會采納。

　　注：《民法總則》于2021年1月1日起失效，《民法總則》第一百五十一條變更為《中華人民共和國民法典》第一百五十一條。

　　附：司法觀點

　　法院觀點(一審、再審法院)：

　　關于辦理過戶需繳納的稅款，姬某認為協議中約定“價格為人民幣160000元(含過戶)”應理解為所謂的含過戶只包括過戶手續費，并不包括所征收的各項稅費，禹某認為協議中約定“價格為人民幣160000元(含過戶)”應理解為包括稅費在內的過戶費用，雙方對合同約定條款理解存在歧義?！?span style="color:#FF0000;">中華人民共和國合同法》第一百二十五條第一款規定“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思”。

　　首先，根據協議所使用的詞句及有關條款解釋。從所使用的詞句含義而言，“含過戶”包括辦理房屋產權過戶所需的手續費和相應的稅費，符合通常的理解和用語習慣，若僅指手續費，則上述約定因欠缺稅費的承擔而不完整，不符合邏輯性和連貫性。

　　其次，從設置該約定的目的解釋，《售房協議》第2條約定“甲方負責將樓房房本過戶到乙方名下，房本交于乙方時，乙方將余下房款人民幣20000元一次性交于甲方”。在姬某于2016年12月1日出具的收條中亦有“余款6000元待房屋過戶后一次性付清”的表述，雙方設置該項約定，系為明確辦理房屋產權過戶義務的承擔主體，從上述約定可以看出，乙方付有辦理過戶并最終將辦理完畢產權轉移登記的房本交付給甲方的義務，辦理房屋產權過戶必然產生相關的費用，因此“含過戶”包括辦理房屋產權過戶所需的稅費，符合雙方設立該項約定的目的。

　　最后，根據交易習慣以及誠實信用出發，退一步講，即便根據《個人所得稅法》、《城建稅暫行條例》《增值稅暫行條例》《契稅暫行條例》等現行稅收管理法律法規對納稅義務人的規定，辦理房屋所有權登記過戶手續所需繳納的稅費中僅契稅的納稅義務人為房屋買賣的買受方，其余稅費的納稅義務人均為出賣方。但因雙方就辦理房屋所有權登記過戶所需費用由賣方姬某承擔進行了書面約定，該約定不違反我國現行稅收管理方面的法律、法規的強制性規定，符合當事人的意思自治原則和契約自由原則，該約定合法有效，雙方當事人均應當信守。因此，辦理過戶需繳納的稅款應當由申訴人姬某承擔。關于姬某提出的由其承擔稅款將導致該房屋買賣顯失公平的主張，《民法總則》第一百五十一條規定“一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷”。姬某與禹某均系完全民事行為能力人，雙方在充分協商的基礎上簽訂《售房協議》，姬某未舉證證實存在對方利用其處于危困狀態或缺乏判斷能力等訂立合同時意思表示不自由的情形，不符合顯失公平的構成要件，故對該抗辯主張本院不予支持。

　　來源：御用大律師      作者：劉世君
 

　　2013年9月的解析——

房屋過戶“判決”，哪一方承擔稅費?

　　有些人在購房后，由于賣方原因，導致買方遲遲未能辦理房產過戶手續。于是，一紙訴狀把賣方告上法庭，法院出具一份《協助執行通知書》，請房管部門協助辦理房產的過戶手續。

　　這本來是一件好事，購房者通過訴訟手段捍衛了自已的權利，但是要注意，在訴訟中會涉及房產相關稅費由誰承擔的問題，不小心的話，可能陷入兩難境地。

　　稅企網提示——

　　1、在訴訟過程中，一定要注意房產的相關稅費由誰負擔的問題。如果法院出具的法律文書未提及過戶所需稅費問題，那么購房人只需繳納契稅就可辦理過戶了。

　　2、如果法律文書中明確表示由購房人繳納房地產過戶所需全部稅費，那么購房人就要清繳全部稅費后才能辦理過戶。購房人千萬要小心，不要一不留神替開發商埋了單。

　　判例展示——房屋過戶稅，誰來買單?

　　案例：2008年8月24日，李某(賣方)與王某(買方)及中原經紀公司(經紀方)簽訂《北京中原房地產經紀有限公司房屋買賣居間合同》，約定“買賣雙方通過經紀方出售、購入李某位于北京市海淀區學院路附近的兩居室，居間合同約定房屋的成交價為180萬元，該成交價為凈得價，交易中所產生的相關費用由買方(王某)按國家法規繳納。”同日，李某與王某又簽訂了《北京市房屋買賣合同》，買賣合同約定“辦理過戶手續時產生的稅費及相關費用，由甲、乙雙方按照國家規定繳納。”

　　在買方王某向賣方李某支付了全部價款180萬元后，雙方因過戶產生稅費承擔的問題發生分歧，導致雙方一直未辦理過戶手續，2008年12月12日，王某向北京市海淀區人民法院提起訴訟，請求判令：

　　1、判令李某協助王某辦理房屋過戶手續;

　　2、判令由李某承擔過戶產生的全部稅費;

　　3、訴訟費用由李某承擔。

　　海淀法院經審理認為：雖然李某與王某另行簽訂的房屋買賣合同中的約定與居間合同約定不完全一致，但從雙方訂立上述兩份合同的真實意思表示看，雙方之前對于稅費支付的約定與雙方之后約定的各自按照國家規定繳納的說法并不矛盾，即買賣雙方各自按照國家規定繳納各自應當繳納的稅費，但相關款項根據約定應由王某負擔。遂判決：

　　1、判令，李某協助王某辦理房屋過戶手續;

　　2、因過戶產生的稅費由王某承擔。后王某不服一審判決提出上訴。

　　律師評析：在二手房買賣中，由于房價的波動，常常使買賣雙方中的某一方，處于相對優勢的地位，處于優勢地位的一方，一般都會要求在合同中約定，由于房屋過戶所產生的全部稅費，均由另一方承擔。本案就是因過戶稅費負擔約定不明產生的糾紛。本案的焦點在于：

　　一、雙方當事人自行約定過戶稅費完全由一方負擔的效力

　　根據我國稅收法律、行政法規的規定，房屋出賣人依法應當繳納營業稅、個人所得稅、土地增值稅等，而房屋買受人依法應當繳納契稅、印花稅等。盡管《中華人民共和國稅收征收管理法》第四條及《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三條規定，“負有納稅義務的單位或個人必須依照規定履行納稅義務、繳納稅款，其簽訂的合同與稅收法律、行政法規相抵觸的，一律無效。”

　　但筆者認為，該條款是主要針對雙方當事人通過合同約定來免除或逃避納稅義務，導致國家稅收減少，損害國家利益的情形而定的。具體本案而言，雙方當事人自行約定由一方承擔過戶的全部稅費，應不在此限。因為：第一，雙方當事人約定由一方承擔過戶的全部稅費，屬于一方當事人對另一方當事人本應承擔義務或債務的自愿承擔，法律并不禁止，屬于雙方的真實意思表示，合法有效。第二，雙方當事人關于過戶稅費承擔的約定，并不損害國家利益。稅收的主要作用有兩個：其一是國家財政收入的來源，其二是稅收的調控作用。雙方約定由一方完全承擔過戶的稅費，只是將一方本應繳納的稅收由另一方代為繳納，并不因此造成國家稅收的減少。而且，稅賦約定完全由另一方承擔，無疑會加重另一方的購房或售房成本，無論加重哪一方的成本，都會起到抑制房產交易的作用，仍能起到稅收的調控作用。因此，當事人關于由一方當事人承擔過戶全部稅費的約定，是具有法律效力的。

　　二、居間合同與房屋買賣合同關于稅費承擔約定不一致時，應以哪個約定為準。

　　本案中，居間合同約定過戶的稅費完全由買方承擔，但買賣合同卻約定稅賦由各自按照國家規定承擔，二者存在直接的沖突。筆者認為，一審法院關于通過居間合同，來推出買賣合同約定的各自承擔的稅費均應由買方王某承擔的結論，實屬本末倒置。因為買賣合同成立于居間合同之后，居間合同只是為了促成雙方訂立買賣合同的合同，居間合同中確定的標準或條件，完全可能由于買賣雙方的某一讓步，而在買賣合同中進行變更或取消相應條款，如果說買賣合同與居間合同發生沖突，那么在居間合同之后簽訂的買賣合同，應視為對居間合同中沖突內容的變更，買賣合同才是買賣雙方權利義務的直接體現，而不是通過居間合同來推出買賣合同的意思表示。因此，筆者認為，本案中應以買賣合同的約定，由雙方各自承擔房屋過戶所產生的稅費。

　　二審判決：最終，北京市第一中級人民法院作出終審判決：

　　1、李某協助王某辦理房屋過戶手續;

　　2、因過戶產生的稅費由李某、王某按照國家規定各自承擔。

　　新增稅費約定不明，法院判決各自承擔

　　2004年9月2日，房東王先生與買方李小姐在某中介的居間下，簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定，房東王先生的房產位于上海市青浦區某處，建筑面積為106平方米，權屬為產權(配套商品房五年內不得轉讓)，買方李小姐對該房地產情況已充分了解。雙方約定，簽訂買賣合同之日，李小姐支付首付款60萬元，其余房款25萬元，買方在由雙方辦理該房產過戶手續當日支付。

　　2004年12月，王先生將該房產交付李小姐居住使用至今。2008年5月11日，該房產已滿五年，可以過戶。李小姐多次催促王先生辦理房產過戶手續，但后王先生以房產買賣的稅收政策發生變化為由，要求李小姐承擔營業稅和所得稅，否則，拒不辦理房屋的過戶手續。李小姐堅決不同意王先生的要求。

　　2008年8月，李小姐將王先生訴至青浦法院，要求王先生履行買賣合同，配合李小姐辦理過戶手續，并承擔過戶時須交納的營業稅和個人所得稅。

　　王先生則認為因為稅費政策發生變化，現在辦理房產過戶事宜，要求增加營業稅和個人所得稅。而稅費增加并非王先生原因所致，除非買方李小姐承擔新增稅費，否則，王先生有權不配合辦理房產過戶事宜。

　　青浦法院審理后認為：王先生和李小姐簽訂的《上海市房地產買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應按合同約定辦理約定的房產過戶事宜。

　　至于營業稅及所得稅負擔，雙方在合同中并未作明確、具體的約定，雙方現又協商不成，故應根據國家稅費法規確定相應的承擔主體。營業稅及所得稅的負擔不應影響系爭房屋房地產權利的轉讓。因此，法院判決，王先生應于本判決生效之日起十日內配合李小姐辦理房產過戶手續，同時判令王先生承擔過戶交易須交納的營業稅和個人所得稅。

　　律師點評：

　　在房屋買賣中，你不繳完稅，過戶就沒法辦?？啥愘M政策也不是固定不變的，要是在簽約后、過戶之前，稅收突然增加了，怎么辦?這時雙方很容易引起爭議。因此，上海歐瑞騰律師事務所地產金融部主管律師李仁正律師在此提醒房產買賣雙方：雙方可以在買賣合同中約定，若因稅費政策變化導致稅費增加，雙方應如何分擔新增稅費。這樣事前明確約定，事后即可避免產生糾紛。

　　此外，實踐中有些買賣雙方雖未直接在買賣合同中注明雙方如何分擔新增稅費，但在買賣合同中約定了“上家凈到手房款××元，下家負擔所有稅費”。如果這樣，那么，因政策調整而增加的稅費就應由下家承擔。

　　房產交易在法律上是非常復雜的，無論是買方還是賣方，均應該謹慎操作，必要時可尋求專業人士的幫助，避免造成不必要的損失。