??????? 目前，不少企業、行政事業單位以及城區附近的農村，發動職工或村民以個人集資的形式建造房屋，并對內、對外銷售，也有部分單位利用自有土地以合作建房的方式開發并銷售房產，這些行為卻沒有納稅記錄。山東省博興縣地稅局通過分析房地產業稅收管理現狀，針對農村、企業、行政事業單位自建房稅收管理盲區進行了積極的探索和實踐。

　　對銷售自建房是否應按銷售不動產征收營業稅？

　　博興縣地稅局認真研究了近幾年出臺的房地產行業政策和稅收法規，以及國家稅務總局就有關單位對此類問題的請示所作批復。他們認為，對銷售自建房征稅具有充足的法律依據。

　　例如，《營業稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人為營業稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業稅。

　　《營業稅暫行條例實施細則》第四條規定，條例第一條提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產，是指有償提供應稅勞務，有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為。

　　同時規定：前款所稱有償，包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益；轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈予他人，視同銷售不動產。

　　國家稅務總局《關于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業稅問題的批復》（國稅函[2005]334號）規定，納稅人自建住房銷售給本單位職工屬于銷售不動產行為，應照章征收營業稅。因此，從法律規定上看，單位自建房銷售給內、外部人員的行為，與房地產開發商開發、銷售行為相比并無本質區別，同屬有償轉讓不動產所有權的應稅行為，應依法繳納銷售不動產營業稅等。盡管國家曾對房改期間按房改標準價、成本價向單位職工出售住房的行為作出免稅規定，但博興縣企業、行政、事業單位住房制度改革已經結束，其自建房應按規定繳納銷售不動產營業稅。

　　博興縣地稅局的具體做法是，成立自建房專業管理小組，將原來散布于各分局（所）的房地產開發企業登記、申報、納稅、發票領用等涉稅事項，實行集中統一管理。根據自建房立項審批、建設、銷售等不同階段，全過程適時監控稅款征繳情況。

　　同時，建立項目登記臺賬，跟蹤掌握自建房建設進度、房屋預售、銷售、存量變化、收款等詳細情況，及時監管各環節稅收的申報及繳納，并利用契稅征管中獲取的房屋銷售信息，對單位納稅情況進行評估。自建房信息面廣、量大，僅靠地稅部門難以掌控到位，并且自建房信息復雜多樣，單憑手工對比費時、費力，且難以實時更新。為此，該局加強與計劃、土管、建設、建管、房管、農稅等部門的聯動，及時采集相關信息。

　　同時，推廣使用房地產稅收管理軟件，將各部門提供的信息與建房單位的納稅、發票開具等情況，一并錄入房地產稅源信息數據庫，初步實現了對自建房從立項、審批、建設、房屋預售、銷售、收款等環節的動態、實時監控，管理效能明顯提升。今年1月～6月，該局共入庫自建房稅收832萬元，是去年全年入庫總額的4.1倍。

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　　作者：山東省博興縣地稅局局長