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王駿提示：房地產行業應全面檢查各項應稅收入的真實性、完整性及稅前扣除項目的真實性、合法性。
一、收入方面（自查重點）
1.未完工開發產品的銷售收入是否已按規定預計毛利額，計入當前應納稅所得額繳納企業所得稅。
2.產品完工后是否及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額與其他項目應納稅所得額合并繳納企業所得稅。對于跨年度房地產開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。
3.取得政府的經濟補償或獎勵收入是否未申報繳納企業所得稅。
4.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否未按規定確認收入或直接沖減了成本。
二、成本費用方面（自查重點）
1.取得的土地資產是否不按規定計價。
是否擅自擴大或減少土地資產的價值；是否存在將購進土地進行三通一平后，進行評估，虛增土地成本，計入開發成本。
2.是否虛列拆遷補償費，虛增成本。
（1）是否虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費。
（2）征地、拆遷支出，是否未按規定進行歸集分攤，涉及分片分期開發的，未在各個項目進行合理分攤。
3.是否簽訂虛假合同、協議，虛列、多列或重復列支成本費用。
（1）是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發票，加大建安工程費。
（2）是否從有關聯關系的貿易公司購進材料，向關聯企業發包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉移利潤。
（3）采取包工不包料方式發包工程，在開發企業提供的材料、水電和其他物資已憑發票計入開發成本的情況下，是否有讓施工企業按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發成本。
（4）是否虛列工程監理費。
4.是否取得不符合規定的發票入賬，多列成本費用。
取得舊版作廢發票入賬；涂改、偽造、自行填開發票入賬；取得第三方開具的發票入賬；取得開具內容不實的發票入賬等
5.是否混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本。
（1）未根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發成本。
（2）企業各期成本核算混亂，提前列支下期項目的成本。
（3）一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）。
（4）未單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，將其全部計入可售房屋開發成本。
（5）雖單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，但只分攤建筑安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤。
（6）發生銷售退回業務，只沖減收入，不沖回已結轉成本。
6.是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額
（1）將辦公用的電子設備、汽車、音像設備等固定資產計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進行稅前扣除。
（2）由開發企業投資建設的，位于開發小區內的郵電通訊、學校、醫療等配套設施在完工后出租的，未將其按固定資產進行賬務處理。
（3）在開發小區內建造的會所、售樓部、停車場庫、物業管理場等產權歸開發企業所有的，未按固定資產進行賬務處理。
（4）臨時出租的待售開發產品，對其已計提折舊處理是否正確。
7.是否擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額。
（1）“廣告費”、“業務宣傳費”、“業務招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發成本的情況。預售收入是否作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計算基數，多列管理費用。
（2）開發產品完工前的借款利息，是否一次性計入當期損益，虛增財務費用；高于同類同期商業銀行貸款利率支付的利息是否調整；向關聯方借款利息調整是否正確。2008年以前年度從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調整。
（3）工資及“三費”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業費用，未進行納稅調整。執行新會計準則前，在營業費用中是否重復列支應在“三費”中列支的費用。
（4）計提的以前年度應計未計、應提未提的折舊、費用是否已作納稅調整。
（5）有否在稅前扣除與收入無關的支出。如違規列支行政性罰款,少申報繳納企業所得稅。
8.其他問題。
（1）各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調整。
（2）政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業所得稅。
（3）以前年度損益調整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已作納稅調整。
（4）接受捐贈貨幣性資產是否未調增應納稅所得額，少繳企業所得稅；接受捐贈非貨幣性資產是否低價入帳，少繳所得稅；
（5）固定資產盤盈收入是否未入帳或者低價入帳，少繳所得稅；未經審批的固定資產盤虧，是否未作納稅調增，少繳企業所得稅；
（6）無法支付的應付款項長期掛帳不并入應納稅所得額，少繳企業所得稅。預提費用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調整。
（7）其他
企業自查報告的內容除以上問題外還包括企業基本情況：開業時間，各樓盤取得預售許可證時間，各樓盤銷售方式等項內容。另外，上述提綱中涉及的有關檢查要點可能既涉及2008年以前的就企業所得稅法，又可能涉及2008年以后的新企業所得稅法。具體自查不同年度稅款時應注意稅法適用的具體年限。 |
