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土地增值稅
知識點：應納稅額的計算
（一）增值額的確定——計稅依據
土地增值額＝轉讓收入-扣除項目金額
納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：
1.隱瞞、虛報房地產成交價格的；
2.提供扣除項目金額不實的；
3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
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【例題·多選題】（2012年）下列情形中，應按評估價格計征土地增值稅的有（?。?。
A.提供扣除項目金額不實的
B.隱瞞、虛報房地產成交價格的
C.房地產開發項目全部竣工完成銷售需要進行清算的
D.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的
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『正確答案』ABD
『答案解析』納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：
1.隱瞞、虛報房地產成交價格的；
2.提供扣除項目金額不實的；
3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
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（二）應納稅額計算
1.確定收入總額
2.確定扣除項目——重點，新5舊3
3.計算增值額
4.計算增值率=增值額/扣除項目金額
5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數
建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免稅
6.計算應納稅額
應納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
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【例題1·單選題】2016年某房地產開發公司銷售其新建商品房一幢，取得不含增值稅銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發成本合計為4800萬元；該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的增值稅700萬元，城建及教育費附加70萬元，不考慮地方教育附加。該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅為（ ）萬元。
A.2256.5
B.2445.5
C.3070.5
D.2898.5
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『正確答案』D
『答案解析』計算扣除金額＝4800＋4800×10%＋70＋4800×20%＝6310（萬元）
計算土地增值額＝14000－6310＝7690（萬元）
計算增值率＝7690÷6310×100%＝121.87%，確定適用稅率為50%、速算扣除系數15%
應納土地增值稅＝7690×50%－6310×15%＝2898.5（萬元）
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【例題2·單選題】某生產企業2017年銷售一棟8年前自建的辦公樓，取得不含增值稅銷售收入1200萬元。該辦公樓原值600萬元，已計提折舊200萬元。經房地產評估機構評估，該辦公樓的重置成本為1400萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納增值稅60萬元，城建、教育費附加、地方教育附加共計7.2萬元，印花稅0.6萬元。該生產企業銷售辦公樓應繳納土地增值稅（?。┤f元。
A.128.4
B.161.49
C.146.8
D.171.2
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『正確答案』B
『答案解析』扣除項目＝1400×50%＋7.2+0.6＝707.8（萬元）
增值額＝1200－707.8＝492.2（萬元）
增值率＝492.2÷707.8＝69.54%，確定適用稅率為40%、速算扣除系數5%
應納土地增值稅＝492.2×40%－707.8×5%＝161.49（萬元）
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【例題3·計算題】某房地產開發公司專門從事高檔住宅商品房開發。2017年3月2日，該公司出售高檔住宅一幢，總面積9100平方米，不含增值稅的銷售價格為20000元／平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬元，房地產開發成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息（不能按收入項目準確分攤）。假設城建稅稅率為5%，印花稅稅率為0.05%、教育費附加征收率為3%，地方教育費附加征收率2%。當地省級人民政府規定允許扣除的其他房地產開發費用的扣除比例為10%。假設該項目繳納增值稅910萬元（不考慮地方教育附加），請計算該項目應該計算繳納的土地增值稅。
【解析】1.銷售收入=9100×20000÷10000=18200（萬元）
2.計算扣除項目：
（1）取得土地使用權所支付的金額：2000萬元
?。?）房地產開發成本：8800萬元
?。?）房地產開發費用=（2000+8800）×10%=1080（萬元）
?。?）計算扣除項目：①取得土地使用權所支付的金額：2000萬元
?、诜康禺a開發成本：8800萬元
?、鄯康禺a開發費用=（2000+8800）×10%=1080（萬元）
④稅金：城建稅及教育費附加=910×（5%+5%）=91（萬元）
?、菁佑嬁鄢?（2000+8800）×20%=2160（萬元）
銷售收入=91000×2000÷10000=18200（萬元）
計算扣除項目：扣除項目金額合計=2000+8800+1080+91+2160=14131（萬元）
增值額=18200-14131=4069（萬元）
增值率=4069÷14131=28.79%＜50%
適用稅率30%
土地增值稅稅額=4069×30%=1220.7（萬元）
【例題4·計算題】（2015年，6分，修改）某工業企業2017年3月1日轉讓其位于縣城的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入12000萬元。2008年建造該辦公樓時，為取得土地使用權支付金額3000萬元，發生建造成本4000萬元。轉讓時經政府批準的房地產評估機構評估后，確定該辦公樓的重置成本價為8000萬元。
其他相關資料：產權轉移書據印花稅稅率0.5‰，成新度折扣率60%；增值稅選擇簡易計稅。
要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。
問題（1）：請解釋重置成本價的含義。
【解析】重置成本價的含義是：對舊房及建筑物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。
問題（2）：計算土地增值稅時該企業辦公樓的評估價格。
【解析】計算土地增值稅時該企業辦公樓的評估價格=8000×60%=4800（萬元）
問題（3）：計算土地增值稅時允許扣除的稅金。
【解析】應納增值稅=12000×5%=600（萬元）
應納城市維護建設稅=600×5%=30 （萬元）
應納教育費附加和地方教育附加=600×（3%+2%）=30（萬元）
應納印花稅=12000 ×0.5‰=6（萬元）
可扣除的稅金=30+30+6=66（萬元）
問題（4）：計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。
【解析】計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數=4800+3000+66=7866（萬元）
問題（5）：計算轉讓辦公樓應繳納的土地增值稅。
【解析】轉讓辦公樓的增值額=12000-7866=4134（萬元）
增值率=4134÷7866×100%=52.56%
應納土地增值稅=4134×40%-7866×5%=1260.3（萬元）
知識點：土地增值稅稅收優惠
（一）建造普通標準住宅的稅收優惠
1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅；
2.對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。
（二）國家征用收回的房地產的稅收優惠
因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。
（三）因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的稅收優惠
免征土地增值稅
（四）對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
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【例題1·多選題】下列各項中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（?。?。
A.因國家建設需要依法征用、收回的房地產
B.個人之間互換自有居住用房地產
C.個人因工作調動而轉讓購買滿5年的經營性房產
D.因國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓房地產
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『正確答案』ABD
『答案解析』個人轉讓經營性房產，沒有免土地增值稅的規定。
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【例題2·多選題】下列項目中，按稅法規定無需繳納土地增值稅的有（?。?。
A.國家機關轉讓自用的房產
B.稅務機關拍賣欠稅單位的房產
C.對國有企業進行評估增值的房產
D.因國家建設需要而被政府征用的房產
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『正確答案』CD
『答案解析』選項AB,繳納土地增值稅。
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