??? －－鹽城市某房地產公司偷稅案件檢查記實??

??? 隨著城市的發展，房地產業正成為拉動城市經濟增長的一個新熱點，同時房地產開發也隨著經濟發發展而成為高利潤的行業。但顯得極不合拍的是，經統計我市房地產單位竟有85%都存在不同程度的虧損。為了打擊房地產行業的偷稅行為，我們按照稽查局的統一布署，對房地產企業實施專項檢查。隨著對鹽城市某房地產公司2004年的稅收檢查，終于揭開了該房地產公司偷稅672萬元地謎。
?
??? 鹽城市某房地產公司是有限責任公司，注冊資金1000萬元，是2001由國有企業改制而成。共有職工56人，2004年房屋銷售6354萬元，曾先后開發“花苑小區”、“迎賓小區綜合樓”、“富興小區”等項目。

??? 謎底一：預收房款成了“借資款”?

??? 第一遍檢查過后沒有發現重大疑點，但檢查人員心中卻多了一些疑問，大家經過研究決定對一些重點科目和部位進行外科手術式檢查。在檢查該企業總賬“其它應付款”科目，發現該科目貸方發生數較大且變動頻繁。經詢問會計，會計解釋道：由于企業正在進行開發，既要拆遷又要支付工程款，資金非常緊張，只得向社會進行融資。接著打開“其它應付款”明細賬，介紹“其它應付款”進行二級核算，一級子目是單位職工，反映由該職工牽頭進行的融資，二級細科是外部人員，核算的是向誰借款，金額為多少，解釋得似乎極為合理。但是一個疑問出現了：怎么借款金額會有幾角幾分呢？這一現象引起了我們注意。按常理說，借款本金總是大額的，一般不會出現尾數。不正常的邏輯關系是否隱藏偷稅行為。經過查對工資表，發現進行“融資”的內部職工都是銷售部的人員，我們覺得這也不是巧合，難道只有銷售部的人員特別有錢，會不會藏有貓膩？根據以上疑點，我們重點對 “其它應付款”科目所涉及到的記賬憑證進行了詳查。在一筆現金付款憑證的后面，有購房人注明是退還購房的單據。我們立即以此為突破口，首先到售樓處實地調查取證，通過詢問售樓人員及調取售樓資料，取得了詳細的售樓明細資料及收款收據，證實了所謂的“借款人”其實就是購房戶，然后詳細詢問記賬會計和財務負責人并做詢問筆錄。在大量證據面前企業負責人不得不承認做假的事實，并且交待了做假動機：其一，可以遲緩交納流轉稅金和避免預征企業所得稅，其二，通過虛列利息偷稅企業所得稅。經過核實統計其真實情況是，該企業收取的售樓預收款記入 “其它應付款”科目為1207430.05元，通過“財務費用------集資利息”已虛提186720元掛在“其它應付款------集資利息”。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國營業稅暫行條例》和《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及有關規定，我們調增了營業稅計稅依據1207430.05元，企業所得稅計稅依據186720元，并作為偷稅進行了處罰，同時通知其主管稅務機關對其應作為“預收賬款”而記入“其它應付款”的預收房款按15%預征企業所得稅。?
?
??? 謎底二：借用身份證來拆遷???

??? 在檢查該公司的“花苑小區”的成本時，我們要求該公司提供其拆遷賠償款的資料，厚厚的一沓資料內附有賠償款725萬元收據、賠償協議、身份證明等資料，另外又拿出了評估事務所審計確認報告。奇怪，拆遷都有具體標準，怎么需要評估呢？并且實際拆遷金額比較大，與我們入戶前調查的情況有出入。經抽查審核，兌現的賠償金額略大于拆遷標準，會計解釋為“被村民敲詐”，這種情況也在情理之中。但聯想該公司前面的做法，確實讓我們不太放心。那么問題究竟在什么地方呢？與所有拆遷戶一一核對很難做到。經過進一步分析終于有重大發現：該房地產項目的賠償地塊位于潘黃鎮三王村，都是老居民。身份證號碼開頭應為“320911………..”怎么有25份其它號碼開頭的身份證復印件呢？就從這25戶開始，經過分別對負責人和會計的突擊詢問，終于搞清了原來單位為了增加拆遷成本，而動員職工向親戚朋友借用身份證來作為虛假補償人來兌現拆遷費用。通過對這25份非老居民的身份證的一一審核，除認定一戶是購買當地居民的舊房外，其余資料都是編造的，此項目合計調增應納稅所得額276萬元。
??
??? 謎底三：合作建房隱藏稅收?

??? 在檢查“迎賓小區綜合樓”項目時，該單位對其門面房的銷售已按實際“預收賬款”為計稅依據申報繳納了營業稅等流轉稅，并按規定預繳了企業所得稅。而對成本檢查中發現，“開發成本------迎賓小區綜合樓”中各項成本核算準確，但唯獨缺少土地成本一塊，難道是“空中樓閣”嗎？同時作為一層的門市，成本也太高了，高得離譜了。呵，難道是以房換地的典型又在這里碰到了。經核對納稅申報表，單位對此種情形并沒有進行納稅申報。???
??
??? 在責令提供合作建房協議后，一切情況變得明了：迎賓小學提供地皮20畝，由該單位負責開發四層綜合樓，建成后一樓門面房歸該單位所有對外銷售，二至四層歸迎賓小學做辦公樓。??
??
??? 雖然該單位與迎賓小學在進行以房換地過程中，沒有發生資金運動。但在實際上該單位以轉讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取了土地使用權，發生了銷售不動產的行為；而迎賓小學以轉讓土地使用權為代價，換取了部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為。因此，應當按照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業稅，對房地產開發企業依“銷售不動產”稅目征稅，對原土地所有人依“轉讓無形資產”稅目征稅，因此，我們按照整個大樓的建安成本320萬元，按比例算出二至四層的成本為240萬元，以成本利潤率核定了營業稅的計稅依據。???
?
??? 謎底四：產品出租自用不做賬??
???
??? “富興小區”的開發早已完工，“開發成本------富興小區”賬面余額以年初427630元到年底沒有任何變化。通過翻看以前所度的賬頁，兩年間一直總是金額不動地掛在賬面上。會計作出了“合理”的解釋：這是富興小區7＃樓，由于后面是火化場，一直未能銷售出去。