??? 【案例1】

??? 1．案例簡介：某村將一塊集體所有的占地80畝的果園以2000萬元的價格轉i_k給某房地產開發公司，用于建造度假村。當地的稅務機關經過稽查后，認定這一行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，決定不對其征收土地增值稅。

??? 2．案例分析及稅務處理：《土地增值稅暫行條例實施細則》第三條規定，條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規定屬于國家所有的土地。根據《中華人民共和國憲法》和《土地管理法》規定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。對于上述法律規定屬于國家所有的土地，其土地使用權在轉讓時，按照《土地增值稅暫行條例》規定，屬于土地增值稅的征稅范圍，而農村集體所有的土地，根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》及國家其他的有關規定，是不得自行轉讓的，只有根據有關法律規定，由國家征用以后變為國家所有時，才能進行轉讓。故集體土地的自行轉讓是一種違法行為，應由有關部門來處理。對于目前違法將集體土地轉讓給其他單位個人的情況，應在有關部門處理并補辦土地征用或出讓手續使土地變為國家所有之后，再納入土地增值稅的征稅范圍。

??? 【案例2】

??? 1．案例簡介：某市國土局將一塊國有土地出讓給某房地產開發商進行開發，獲得土地使用權出讓金1500萬元，當地的稅務機關沒有對這項收入征收土地增值稅。

??? 2．案例分析及稅務處理：《土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位或個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。應當注意國有土地使用權的“轉讓”與“出讓”不同。按照《土地增值稅暫行條例》的規定，土地增值稅的征稅范圍包括土地使用權的轉讓行為，不包括土地使用權的出讓行為。

??? 在上述案例中，某市國土局將國有土地使用權出讓給房地產開發商的行為屬于國有土地使用權的出讓行為，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。不需要繳納土地增值稅。

??? 【案例3】

??? 1．案例簡介：某企業將其所擁有的一座寫字樓出租，每年收取租金10萬元，沒有繳納土地增值稅。

??? 2．案例分析及稅務處理：按照《土地增值稅暫行條例》第二條的規定，土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。在上述案例中，某企業雖然每年都可取得一定的租金收入，但仍然持有該寫字樓的產權及其所屬的土地使用權，房地產的權屬沒有轉移，因而不屬土地增值稅的征稅范圍，不需要繳納土地增值稅。

??? 【案例4】

??? 1．案例簡介：某私營工業企業于1995年1月向該市的工商銀行申請代款500萬元，用于引進先進設備，銀行要求企業以其新建的一座廠房抵押。經企業同意后，雙方于1995年2月15日簽訂借款合同，在合同中約定，企業以其新建的廠房作為抵押，向該市的工商銀行貸款500萬元，貸款期限為兩年，貸款利率10％。到了1997年2月15日，該企業由于經營不善，無力償還貸款。銀行代其將新建廠房拍賣，取得600萬元的收入，在償還貸款本息及相關費用后，將余款交還給該企業。當地的稅務機關經稽查后認定，該企業應于1997年2月就其廠房拍賣所得收入繳納土地增值稅。

??? 2．案例分析及稅務處理：在上述案例中，該私營工業企業雖然以其新建的廠房作為抵押品取得了500萬元的銀行貸款，但其廠房的所有權并沒有改變，500萬元的銀行貸款也并非是該企業取得的收入，而是必須在兩年后還本付息的借款，因而其抵押行為并不屬于土地增值稅的征稅范圍，不需要繳納土地增值稅。1997年2月，銀行代該企業拍賣其新建廠房，使得廠房的所有權發生了轉移，該企業也間接獲得了拍賣廠房所取得的收入，并以其償還了銀行的貸款。按照《土地增值稅暫行條例》第二條的規定，上述拍賣行為應屬于土地增值稅的征稅范圍，應依法繳納土地增值稅。

??? 【案例5】

??? 1．案例簡介：某市一家外資企業與該市某事業單位于1996年合作興建一座寫字樓，由該外資企業提供建房所需的一切資金，該事業單位提供其院內的一塊土地，寫字樓建成后雙方各自擁有一半的產權，用于辦公需要。雙方共同委托某房地產開發公司進行房地產的開發，其報酬為50萬元。當地的稅務機關沒有對這一行為征收土地增值稅。

??? 2．案例分析及稅務處理：財政部、國家稅務總局1995年公布的第48號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的規定通知》規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的．應征收土地增值稅。在上述案例中，該外資企業出資金，事業單位出地，合作興建寫字樓，并且在建成后按比例分房自用，所以按規定不屬于土地增值稅的征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

??? 在上述案例中，房地產開發公司受到了客戶的委托，代其進行房地產開發，并且收取了50萬元的報酬。由于該房地產開發公司原先就沒有擁有興建寫字樓所需的土地使用權，也沒有投入資金進行開發，只是提供了進行房地產開發的勞務，并不存在有償轉讓房地產的行為，其取得的收入也不是轉讓收入，而是具有勞務報酬的性質，按規定不屬于土地增值稅的征稅范圍，不需要繳納土地增值稅。

??? 【案例6】

??? 1．案例簡介：某國有企業在進行清產核資時對其一幢辦公樓進行了重新評估，評估價格為200萬元，而該辦公樓的賬面價格只有80萬元。該企業沒有就此申請繳納土地增值稅。

??? 2．案例分析及稅務處理：在上述案例中，該國有企業既沒有轉讓該辦公樓的產權，叉沒有取得實際收入，因而按照《土地增值稅暫行條例》第二條的規定，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不需要繳納土地增值稅。

??? 【案例7】

??? 1．案例簡介：中國公民王某，為了支持教育事業的發展，于1997年5月將自己所有的一幢價值50萬元的住宅樓無償贈予希望工程基金會。當地稅務機關沒有向其征收土地增值稅。

??? 2．案例分析及稅務處理：《實施細則》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。應注意“贈予”僅指的兩種情況。