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??? 【案例1】
??? 1．案例簡介：某房地產開發公司轉讓一幢自行開發的寫字樓，收入4500萬元。該房地產開發公司為取得該塊土地使用權支付地價款及相關費用800萬元，該寫字樓開發成本為2000萬元，該房地產開發項目的利息支出為200萬元，其中包括延期還款的利息及罰息10萬元，該房地產開發公司提供了金融機構的證明。按商業銀行同類同期貸款利率計算的利息支出金額為195萬元。
??? 2．案例分析及稅務處理：《土地增值稅暫行條例》第六條規定，計算增值額的扣除項目：(一)取得土地使用權所支付的金額；(二)開發土地的成本、費用；(三)新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；(四)與轉讓房地產有關的稅金；(五)財政部規定的其他扣除項目。在上述案例中，計算增值額的扣除項目可按以下步驟進行：
??? (1)計算取得土地使用權所支付的金額。按《實施細則》第七條(一)項的規定，條例第六條所列的取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。例中這項支出的金額為800萬元。
??? (2)計算房地產開發成本。在本例中，該寫字樓的開發成本為2000萬元。
??? (3)計算房地產開發費用。
??? ①計算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按規定可據實扣除，但不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，所以利息支出的扣除限額為195萬元。又由于利息支出中包括了延期還款的利息及罰息10萬元，按規定不允許扣除，所以實際上可扣除的利息支出為190萬元(200-10)，小于利息支出的扣除限額。
??? ②計算可扣除的其他房地產開發費用。
??? (800+2000)×5％=140(萬元)
??? ③計算可扣除的房地產開發費用。
??? 190+140=330(萬元)
??? (4)計算與轉讓房地產有關的稅金。根據《實施細則》及有關規定，本例中的納稅義務人是房地產開發公司，按規定已將繳納的印花稅計入管理費用中予以扣除，所以在計算可扣除的與轉讓房地產有關的稅金時，只需計算營業稅、城市維護建設稅以及教育費附加。
??? ①營業稅：4600×5％=230(萬元)
??? ②城市維護建設稅與教育費附加：
??? 230×(7％+3％)=23(萬元)
??? ③可扣除的稅金的總額：
??? 230+23=253(萬元)
??? (5)計算財政部規定的其他扣除項目。根據《實施細則》之規定，本案例中的納稅義務人為房地產開發公司，可以依法進行其他項目的扣除：
??? (800+2000)=560(萬元)
??? (6)計算扣除項目總金額：
??? 800+2000+330+253+560=3943(萬元)
??? 【案例2】
??? 1．案例簡介：某國家機關轉讓一幢舊房，轉讓價格為900萬元。該房建于70年代，當時造價為70萬元，如果按轉讓時的建材價格及人工費用計算，蓋同樣的房子需380萬元。由于舊房占地原來是行政劃拔的，因此轉讓舊房時，該國家機關補交了國有土地出讓金180萬元。已知該舊房有六成新。
??? 2．案例分析及稅務處理：根據我國稅法的有關規定，轉讓舊房時，應以房屋及建筑的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用及在轉讓環節繳納的有關費用及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。評估價格須經當地稅務機關確認。
??? 上述案例中，計算扣除項目的過程如下：
??? (1)計算取得土地使用權所支付的金額。按照稅法的有關規定，該國家機關補交的劃撥國有土地出讓金180萬元，即為取得土地使用權所支付的金額。
??? (2)計算房屋建筑物的評估價格。
??? 380×60％=228(萬元)
??? (3)計算可扣除的稅金。按照稅法規定，本案例中的房產轉讓者系稅法所稱“其他的土地增值稅納稅義務人”，其繳納的轉讓印花稅應予以扣除。
??? ①營業稅：900×5％=45(萬元)
??? ②城市維護建設稅及教育費附加：
??? 45×(7％+3％)=4．5(萬元)
??? ③印花稅：900×59%00=0．45(萬元)
??? ④可扣除稅金的總額：
??? 45+4．5+0．45=49．95(萬元)
??? (4)計算扣除項目總金額。
??? 180+228+49．95=457．95(萬元)
??? 【案例3】
??? 1．案例簡介：某房地產開發公司建成一幢普通標準住宅，共48套相同的住房。該公司為取得建房用土地使用權支付金額148萬元，該房地產開發成本為500萬元。1996年11月，該公司又售出了12套住房，收入360萬元。截止1996年11月，與該房地產項目有關的利息支出為33．6萬元。截止1997年8月，有關的利息支出為98萬元。以上利息支出，均不高于按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
??? 2．案例分析及稅務處理：《實施細則》第九條規定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
??? 在上述案例中，由于各套住房都是按相同的標準建造的，所以可以每批出售住宅的套數為標準分攤。
??? (1)計算1996年11月售出住房應計的扣除項目。
??? ①計算應分攤的地價款及有關費用。
??? 148×20+48=61．67(萬元)
??? ②計算應分攤的房地產開發成本。
??? 500×20÷48=208．33(萬元)
??? ③計算應分攤的房地產開發費用。
??? A、計算應分攤的利息。
??? 33．6×20÷48=14(萬元)
??? B、計算其他可扣除的開發費用。
??? (61．67+208．33)×5％=13．5(萬元)
??? C、計算可扣除的房地產開發費用總額。
??? 14+13．5=27．5(萬元) |
