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簽署不動產抵押合同后，抵押人未按照承諾辦理抵押登記，在這種情況下，抵押權人是否可以要求抵押人辦理抵押登記，是否可以要求抵押人承擔賠償責任。
一、未抵押登記不影響合同效力
根據法律規定，不動產抵押權自登記時設立，而不是在抵押合同簽訂時設立。法官會議紀要認可抵押合同未登記時抵押人的違約責任。在未辦理登記的抵押不動產抵押合同中，抵押人應承擔何種責任，2017年12月2日，最高人民法院民二庭第7次法官會議紀要采違約責任說，認為：是否辦理登記不影響抵押合同的效力;未辦理抵押登記的，抵押權并未設立;如抵押人依約負有辦理抵押登記義務，但因抵押物滅失或轉讓而不能辦理抵押登記的，抵押人應承擔相應的違約責任，以抵押物的價值為限賠償債權人履行利益的損失，如未約定抵押人承擔連帶責任的，抵押人僅在債務人不能清償時承擔補充責任。
《全國法院民商事審判工作會議紀要》第60條【未辦理登記的不動產抵押合同的效力】也作了類似規定：“不動產抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院依法予以支持。因抵押物滅失以及抵押物轉讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人以抵押物的價值為限承擔責任的，人民法院依法予以支持，但其范圍不得超過抵押權有效設立時抵押人所應當承擔的責任。”
最高人民法院的案例也認可按照未辦理抵押登記的過錯來認定抵押人承擔二分之一責任。
案例：營口某地置業有限公司、青島某集團地產開發有限公司企業借貸糾紛案
最高人民法院(2017)最高法民申2340號民事裁定書認定：合同簽訂后，因雙方均未辦理上述土地使用權的抵押登記手續，故抵押權并未有效設立，在此情況下，青島某集團公司無權對上述土地使用權行使優先受償權。雖然抵押權并未有效設立，青島某集團公司無權對抵押物行使優先受償權，但在主合同即《借款協議》和從合同即《借款補充協議》均合法有效的情況下，元亨某地置公司對于因此給青島某集團公司造成的損失，應當承擔賠償責任。原審法院根據雙方的過錯程度，判決元亨某地置公司在其提供的抵押物價值的二分之一范圍內對債務人不能清償的部分承擔賠償責任具有事實和法律依據，并無不當。
二、未辦理抵押登記時債權人的救濟手段
在抵押物仍具備辦理抵押登記的情況下，債權人雖未辦理不動產抵押登記，但抵押合同有效成立，故債權人可請求抵押人繼續履行合同，也可以根據“民法典擔保解釋”第46條的規定起訴要求其辦理抵押登記。在抵押物不具備辦理抵押登記的情況下，抵押權并未有效設立，在此情況下，債權人無權對抵押物行使優先受償權。在抵押人不是債務人、連帶保證人的情況下，債權人可以要求抵押人在約定的擔保范圍內承擔責任。
三、風險——抵押人的先訴抗辯權、多個債權人追償
(1)抵押人的先訴抗辯權
根據法律規定，不動產抵押未登記的抵押權尚未設立，此時抵押人不是真正意義上的“抵押人”。根據最高人民法院民事審判第二庭編著的《〈全國法院民商事審判工作會議紀要〉理解與適用》的觀點，未辦理登記的抵押人承擔的是違約賠償責任，所以，抵押人享有先訴抗辯權，只有在債務人財產依法強制執行后仍不能履行債務時，才由抵押人承擔責任。因此，如未約定抵押人承擔連帶責任的，建議在發生糾紛時，債權人可對債務人及抵押人一并提起訴訟，并對抵押人財產申請保全，能夠最大限度保障債權人利益。
(2)多個債權人追償
因未辦理抵押登記而無權對抵押物進行優先受償時，若抵押人面臨多個債權人追償糾紛時，則當抵押人財產足以清償所有債權時，根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第88條規定，按照查封先后順序分配被執行的財產。
當抵押人財產不足以清償所有債權時，執行法院在征得當事人同意基礎上可移送破產，當事人不同意移送破產或破產法院經審核不受理破產案件的，執行法院仍應繼續執行，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五百一十六條的規定，對于普通債權，按照財產保全和執行中查封、扣押、凍結財產的先后順序清償。
四、操作建議
1.根據法律規定，設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同，包含具體抵押合同必備條款，如明確擔保的主債權、實現擔保的順序、違約責任、如未辦理抵押登記的連帶責任等要素;
2.在發現抵押人或抵押物存在多個債權人糾紛時，及時采取財產保全法律手段，避免其他債權人可能執行財產或者抵押人將該等財產轉移，使得債權人無法獲得清償。
五、法條鏈接
《民法典》第四百零二條，不動產抵押采登記生效主義。
《民法典》第二百一十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
《民法典擔保制度司法解釋》第四十六條，不動產抵押合同生效后未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院應予支持。
抵押財產因不可歸責于抵押人自身的原因滅失或者被征收等導致不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人在約定的擔保范圍內承擔責任的，人民法院不予支持;但是抵押人已經獲得保險金、賠償金或者補償金等，債權人請求抵押人在其所獲金額范圍內承擔賠償責任的，人民法院依法予以支持。
因抵押人轉讓抵押財產或者其他可歸責于抵押人自身的原因導致不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人在約定的擔保范圍內承擔責任的，人民法院依法予以支持，但是不得超過抵押權能夠設立時抵押人應當承擔的責任范圍。
指導老師：萬虹霞律師 |
