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一、錯誤估計稅費金額風險
(一)風險的產生
在個人二手住房交易中離不開中介的專業服務，中介往往會在簽訂買賣合同之前對房屋交易的稅費進行估算，雙方會參考估計的稅費協商交易價格。
正確估算稅費離不開兩大因素：1、中介的專業勝任及勤勉盡責;2、買賣雙方正確陳述房屋的涉稅信息。如上述任何一個因素欠缺，都可能導致稅費計算不準，繼而影響到買賣雙方的交易決策。
目前，個人二手住房交易往往約定由買方承擔全部稅費，故一般而言買方法定負擔的契稅預估錯誤對交易的影響不大。相比而言，賣方法定負擔的增值稅及附加稅費、個人所得稅如預估錯誤將會對買賣雙方產生重大影響。如預估金額高于實際納稅金額，則賣方可能會在房價上讓步，進而導致售房收益減少;反之如預估金額低于實際納稅金額，則買方的購房總支出將超過簽約時的預期，造成購買成本過高。
(二)責任承擔
對于買賣雙方因預估稅費金額錯誤產生的損失，視錯誤的原因追究相關人員的責任：
1.如因中介專業度不夠或工作疏忽等因素導致預估錯誤，則由中介承擔相關方的損失，包括減免中介費、賠償稅款損失;
2.如因賣方不實陳述房屋的涉稅信息(房屋購買時間、購買成本)或未能依約提供房屋的購買發票等涉稅資料導致實際繳納的稅費高于預估金額，則應當由賣方自行承擔多出部分稅費;
3.如因買方自身原因未能充分了解自身涉稅信息導致實際繳納的契稅高于預估金額，或因自身原因提前申報納稅導致錯失稅收優惠政策，則買方應當自行負擔多出部分的稅費。
當然，上述責任追究是建立在各方明確的合同約定以及擁有充分履約證據的情況下做出的判定。實務中，買賣雙方往往因合同約定不明，僅籠統約定稅費承擔的原則性條款，但未約定具體細節，將會導致買方白白繳納“冤枉稅”。
(三)風險防范措施
建議交易各方采取以下防范措施應對潛在的稅費預估錯誤風險：
1.在簽約前，買賣雙方明確出具書面承諾書對自身的涉稅情況做出承諾。買方需承諾自身購房前名下房屋的套數以正確估算契稅稅率;賣方需承諾自身名下房屋的套數、購房時間、購房成本、房屋取得方式(買賣還是贈與，影響到是否能核定征收個人所得稅)等涉稅信息;便于中介正確計算稅費。
2.中介需結合買賣雙方提供的信息及自身獨立調查房屋的資料取得的信息出具書面的稅費預估文件，通過書面方式固定證據，避免各方扯皮。中介如希望減少自身的責任，可在書面文件中聲明預估稅費金額僅供雙方參考、雙方需各自自行聘請稅務專業人士復核等免責條款。
3.在買賣合同中雙方需明確約定，買方承擔全部稅費的前提是賣方陳述的涉稅信息真實完整、預估稅費的金額準確、中介的計算方式專業，否則因賣方或中介的違約行為導致實際繳納的稅費金額高于預估金額，高于部分買方不承擔，由違約方承擔。
4.在買賣合同中雙方同時可以約定，賣方約定的售房價款金額的前提是基于中介預估稅費的金額準確，否則因中介的違約行為導致實際繳納的稅費金額低于預估金額，低于部分金額由違約方(中介)承擔。
二、錯誤申報稅費風險
(一)風險的產生
實務中，買賣雙方往往在中介指導下申報稅費。一般情況下，中介機構總配備有稅務專業人員輔助雙方進行稅務申報，避免因錯誤申報多繳納的“冤枉稅”。但某些情況下，也有部分中介機構缺乏專業的人員，憑一般業務員濫竽充數幫雙方申報納稅，因專業度不夠導致錯誤申報。
最容易錯誤申報的稅種為個人所得稅。我們目前針對個人所得稅有兩種計稅方式，分別為：1、據實征收(差額征收);2、核定征收;
據實征收，簡而言之是按照賣方買賣房屋的差價的20%征收個人所得稅，故又稱差額征收。據實征收的前提是賣方能準確提供房屋的成本資料。核定征收，簡而言之是按照房屋出售價格乘以一定比例(1%或2%)征收個人所得稅，不考慮房屋的購入成本。
在賣方大幅盈利出售房屋的情況下，選擇核定征收方式可以大大節省個人所得稅;反正，在房屋平價或虧損情況下，選擇據實征收方式可以不用繳納個人所得稅。這種納稅人通過自由選擇征收方式進行稅務籌劃的行為并不為稅法所禁止，合法有效。
然而，部分中介因專業度不夠只知道核定征收而不知據實征收的方式，導致其經手的業務一律選擇核定征收方式征稅。如一旦遇到賣方屬于虧損或平價出售房屋(比如2019年房價下跌，稅務部門認可平價或虧損出售價格)，則因錯誤選擇征收方式將會導致賣方額外繳納房價款1%或2%的個人所得稅。基于該款項往往由買方承擔，由此會造成買方損失!
(二)補救措施
對于中介將據實征收方式錯誤申報為核定征收方式行為，賣方可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》第五十一條的規定，以納稅人申報錯誤為由，補充提供房屋的成本資料，要求稅務機關按據實征收方式征收稅款，并申請將多繳納的稅款退稅。
但如中介將核定征收方式申報為據實征收方式，并已經提供了房屋的成本資料，則賣方不一定能順利變更申報方式。
需要注意的是，個人所得稅的納稅義務人為賣方，只有賣方可以申請退稅。而目前的交易習慣是稅費均由買方承擔，故如果賣方不愿配合申請退稅或雖然申請退稅但不愿將退稅款支付給買方，買方將承擔該稅務風險。
(三)風險防范措施
建議交易各方采取以下防范措施應對錯誤申報稅費風險：
1.買賣雙方自行聘請稅務專業人士對房屋交易中的稅務申報資料復核，避免因中介專業度不夠導致的稅務風險;
2.在買賣合同中明確約定買方承擔賣方個人所得稅的前提是賣方需配合選擇核定征收/據實征收方式申報納稅，否則由此多出的稅費由賣方自行負擔;
3.在買賣合同中約定因中介的失誤導致交易稅費增加，應當承擔賠償責任;
4.中介如希望降低自身風險，可在合同中設置免責條款，提醒雙方自行聘請稅務專業人士就稅務申報問題把關。
三、陰陽合同的稅務風險
(一)風險的產生
在個人二手住房交易中，買賣雙方為了規避稅費往往會采取陰陽合同方式虛假申報，即申報納稅的“陽合同”價格低于雙方私下“陰合同”約定的實際交易價格。
對于因陰陽合同虛假申報的行為，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定屬于偷稅行為，納稅人一旦被稅務機關查處，除了補稅外還應當按補稅金額每日萬分之五利率支付滯納金并按少繳稅款金額的0.5倍至5倍計算支付罰款。
(二)偷稅的法律責任承擔主體
各方需根據自己的稅務主體地位決定應當承擔的偷稅法律責任，具體如下：
1.買方作為契稅的納稅義務人，應當就少繳契稅行為承擔偷稅的責任，即補稅+日萬分之五滯納金+罰款(0.5-5倍);
2.賣方作為增值稅及附加稅費、個人所得稅的納稅義務人，應當少繳的增值稅及附加稅費、個人所得稅承擔偷稅的責任，即補稅+日萬分之五滯納金+罰款(0.5-5倍);
實務中，不少買賣合同均約定交易中的全部稅費均由買方承擔，由此很多賣方認為偷稅不管自己的事，應當去處罰買方。然而，我國稅法明確規定納稅義務人有正確申報納稅的義務。當事人通過合同的約定只能轉嫁稅款的負擔，但不能轉變稅務身份，故面對增值稅及附加稅費、個人所得稅的偷稅行為稅務機關依然會追究賣方的法律責任，賣方在承擔責任后可基于合同約定向買方追索損失。
3.實務中往往由中介幫助買賣雙方進行稅務申報，故中介如果在明知雙方存在陰陽合同偷稅行為的情況下依然代為申報，構成幫助偷稅行為。依據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十三條規定，對于幫助偷稅行為稅務機關除了會沒收中介的違法所得外，還是對其處以少繳稅款1倍以下的罰款。
很多中介因中介費原因動輒威脅舉報買賣雙方偷稅，最終可能是三敗俱傷!除非中介對買賣雙方偷稅行為不知情方可免責。然而，現實情況是買賣雙方一般都通過中介協商具體交易條件，中介不可能對偷稅事宜不知情。另外，如中介按真實交易價格金額計算中介費并以此主張權利，該行為本身就充分證明了自己明知買賣雙方申報納稅的金額與實際成交金額不符，幫助偷稅行為確認無疑!
(三)風險防范
各方可采取以下風險防范措施：
1.買賣雙方需避免采取陰陽合同方式偷稅，如中介提出建議需堅決拒絕;
2.中介需保留充分證據證明自己并未幫助買賣雙方偷稅，最好的證據就是三方居間協議中簽訂的金額。如中介按申報納稅價格計算收取中介費，而不是選擇實際交易價格從高計算收取中介費，則自然證明自己并未幫助偷稅。
四、稅收政策變化的風險
(一)風險產生
針對個人住房買賣交易，國家不斷出臺各類宏觀調控政策以抑制房價過度上漲，諸多政策中包含稅收政策。買賣雙方往往在簽訂合同但尚未過戶前會面對稅收政策的變化，由此會產生爭議。
因目前交易習慣中主要由買方承擔全部稅費，故因國家稅收政策變化導致交易稅費增加的情況下，買方將額外增加購房支出;如因國家稅收政策變化導致交易稅費減少的情況下，因增值稅及附加稅費、個人所得稅的納稅義務人是賣方，如產生退費也會進賣方銀行賬戶，故買方可能無法順利取得退稅款。
在極端情況下，因國家政策對個人所得稅的征收方式進行重大變更，比如北京市嚴格執行“國五條”只能按據實征收(差額征收)方式繳納個人所得稅，將會導致承擔全部稅費的買方額外增加幾十萬甚至幾百萬的購房支出，由此導致買方因無力支付稅款而被迫違約的窘境!
(二)風險防范
各方可采取以下風險防范措施：
1.雙方在合同中可針對因稅收政策重大變化導致多出的稅費的情形進行約定，可約定超過預估稅款金額一定比例的稅款由賣方承擔或雙方按約定比例共擔模式;
2.雙方可在合同中針對稅收政策重大變化導致多出的稅費的情形約定買方享有合同解除權;
3.雙方可在合同中針對稅收政策重大變化導致少繳稅費的情形約定退稅款的歸屬，即由賣方享有還是買方享有或雙方按約定比例享有;
4.買賣雙方應當依約履行合同，避免因遲延履行導致稅收政策發生變化進而影響到自己的權益。如因一方違約導致稅收政策變化，則違約方將自行承擔責任或賠償對方損失;
5.中介需書面告知買賣雙方稅收政策可能存在變化的風險，并聲明自己不承擔由此產生的責任。
五、賣方惡意增加買方稅費的風險
(一)風險產生
如上文所述，在個人住房買賣交易中，往往雙方約定由買方承擔交易的全部稅費。實務中，部分賣方因房價上漲等因素在簽約后毀約，但又害怕承擔違約責任，于是利用合同稅費負擔條款約定不明的漏洞惡意增加自己法定負擔的增值稅及附加稅費、個人所得稅的金額，迫使買方同意解除合同。賣方的惡意舉動包括：拒不提供購房發票、拒不配合簽署“滿五唯一”承諾書、要求提前過戶等方式惡意不享受國家稅收優惠政策、故意選擇據實征收(差額征收)方式繳納個人所得稅同時拒不提供房屋成本信息資料，以及其他惡意行為。
賣方在發生上述行為后，往往美其名曰“為國家多交稅、多做貢獻”!通過讓買方“買單”方式自己“做人情”，使得買方因不敢對抗“依法納稅”的紅線而無力反駁。
(二)防范措施
對于賣方的上述惡意行為，買方需未雨綢繆提前在協商合同條款時就稅費承擔條款的內容進行細化：
1.明確約定買方承擔賣方稅費的前提條件，包括賣方需配合買方申請稅收優惠政策、提供發票等購房成本資料等，以約束賣方。如賣方違約，則多出部分的稅款由賣方自行承擔;
2.明確約定買方承擔賣方稅費的上限金額，如在上限金額以內則買方全額負擔，如超過上限則超過部分由賣方自行承擔。
總結
隨著房價的節節攀升，個人二手住房交易中交易各方均應注意錯誤估計稅費金額風險、錯誤申報稅費風險、陰陽合同的稅務風險、稅收政策變化的風險、賣方惡意增加買方稅費的風險，針對各類型風險未雨綢繆實現通過規范合同條款等方式防范上述風險。
另外，因住房交易標的大、涉及法律財稅知識專業度高的特定，買賣雙方在交易時除了需物色專業的中介人員外，還可聘請精通法律財稅知識的房產專業律師提供個性化服務，以充分維護自己的合法權益。而房產中介機構在面對復雜的交易時，也可聘請專業的律師幫助交易雙方規避風險，同時幫助自己增加交易成交率。 |
