“以地易房”該怎樣納稅
來源：稅屋 作者：稅屋 人氣： 發布時間：2022-08-04
摘要：某單位于2004年2月與一房地產開發公司協商，我服裝廠出土地、開發公司出資合作建造一座辦公樓。建成后的辦公樓總面積為15000平方米，房地產開發公司占10000平方米，服裝廠占5000平方...
某單位于2004年2月與一房地產開發公司協商，我服裝廠出土地、開發公司出資合作建造一座辦公樓。建成后的辦公樓總面積為15000平方米，房地產開發公司占10000平方米，服裝廠占5000平方米。同年12月，大樓全部完工并交付使用。房地產開發公司為建造大樓共計支付費用1500萬元；新辦公樓所占2000平方米土地公允的市場價值為600萬元，在稅收上該廠未作任何處理。對照現行的稅收法律法規和政策，服裝廠的處理顯然是不正確的，但是該服裝廠對合作建房征稅的做法有些異議（稅務機關核定的房屋開發成本的利潤率為20%），主要是存在以下三種不同計算方法：
1.按照當地土地公允價值600萬元計算繳納營業稅。服裝廠發生轉讓的土地使用權只有2/3，因而應當繳納的營業稅為20萬元（600×2/3×5%）。
2.服裝廠應按照實際獲得的房產價值繳納營業稅。新辦公樓計稅價格=[（1500+600）×（1+20%）÷（1－5%）]=2652.63（萬元）。應當繳納的營業稅為：2652.63×1/3×5%=44.22（萬元）。
3.服裝廠應按照實際獲得的經濟利益，即房地產開發公司為建造房產所發生的成本費用1500萬元相應的市場價值繳納營業稅。應當繳納的營業稅為：1500×（1+20%）÷（1－5%）×1/3×5%=31.58（萬元）。
那么服裝廠到底應該按照哪種方法計算繳納營業稅？
答：以上三種納稅的計算方法，都是根據《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發〔1995〕156號）第十七條有關合作建房征收營業稅的規定計算的。按照該文規定，合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金合作建房。合作建房的方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式是土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目繳稅；乙方應按“銷售不動”稅目繳稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，應當按照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。
結合該單位的情況，雖然該單位與房地產公司的合作建房與上面156號文件規定的方式基本相同，但是由于土地使用權只屬于該單位所有（在項目開發建設過程中，也不可能發生土地無形資產轉讓行為。按照我國法律規定，你們建造的辦公樓只能以你單位名義申請和規劃，建成后的房屋的所有權也只能屬于單位獨有，因而，雙方之間的房屋分配，只能是在建成后由單位分給房地產公司。《城市房地產管理法》第三十一條規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第六十條第二款規定，在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。這就是房地產“房隨地走”的原則，其含義是，土地使用權和房屋所有權必須由同一主體享有，具體地說，就是房屋和其占用范圍內的土地使用權必須一同轉讓、出租和抵押。根據這一原則，如果能確定土地使用權的歸屬，在其上建造的建筑物的權屬也就可以明確了。所以，雙方之間所謂的“合作建房”不能適用156號文件繳稅，上述三種計算方法都是不對的。
對此，稅法后來也有進一步的規范和明確，《國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復》（國稅函〔2005〕1003號）針對海南省關于××花園合作開發稅收問題的請示批復如下：“鑒于該項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發生《營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，不適用《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發〔1995〕156號）第十七條有關合作建房征收營業稅的規定?！?br />
通過上述分析可知，雙方在該單位的土地上建房行為，實際上就是單位本身的自建開發行為，而房地產公司出資1500萬元并分得2/3房產的過程，也就是單位轉讓房產所有權的行為，很明顯就是房地產公司向該單位付款購房，不過是提前付款而已。所以，本例稅收上應該認定為該單位銷售部分不動產（辦公樓）取得1500萬元收入，應該繳納銷售不動產營業稅75萬元（1500×5%）。
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