物流企業使用土地該如何合理納稅
來源：安徽稅務籌劃網 作者：安徽稅務籌劃網 人氣： 發布時間：2022-08-04
摘要：物流企業占用土地面積較大，一般一個貨運市場需占地200畝以上?？梢宰鳛槲锪骰A設施使用的土地 #8218;城市建設用地類型中劃分的工業用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地...
物流企業占用土地面積較大，一般一個貨運市場需占地200畝以上。可以作為物流基礎設施使用的土地‚城市建設用地類型中劃分的工業用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地等常作倉儲、裝卸、運輸、流通加工等物流運作環節之用，這些土地資源是目前可作為物流土地資源使用的。如果物流企業擁有土地使用權的‚就需交納城鎮土地使用稅，因此物流企業，如何充分利用所占用的土地，正確交納土地使用稅，的確是企業應該重視的問題?！?br />
交納土地使用稅的范圍
物流企業交納土地使用稅的范圍和交納房產稅的規定相同。(86)財稅地字第008號文件確定的范圍在國稅發［1999］44號文件中改為“具體征稅范圍，由各省、自治區、直轄市地方稅務局提出方案，經省、自治區、直轄市人民政府確定批準后執行，并報國家稅務總局備案”。房產稅、土地使用稅的征稅范圍的確定就按省、自治區、直轄市人民政府確定的范圍執行。目前有的省規定城市的征稅范圍為市區、郊區和市轄縣縣城，不包括農村。建制鎮的征稅范圍為鎮人民政府所在地，不包括所轄的行政村。有的省規定對省內企業都征收房產稅、土地使用稅?！ ∫虼藢ξ锪髌髽I就要按各省人民政府的規定執行。
取得土地使用權的方式
目前，我國國有土地有償使用制度的形式主要有以下幾種：1.土地使用權出讓，即國家以土地所有者的身份，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，由土地使用者按照出讓合同的約定向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓的最高年限按不同的土地用途確定；出讓的方式有協議、招標、拍賣三種。2.土地使用權出租，即國家將土地出租給承租人使用，由承租人向國家交納租金的行為。這種方式，出租的年限一般較短，每年交納的租金較少，承租人承受能力較強，容易被承租人接受。目前，有的地方已普遍實行了這一有償使用方式；有的地方正在進行試點?！ ?.土地使用權作價入股，即國家將土地使用權作價，作為出資投入企業，形成國家股，國家從企業生產利潤中取得相應的股息。這種方式，實質上是國家向企業的一種投資行為。4.土地使用權授權經營，即國家以一定年期的土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。被授權的公司和投資機構負責該土地的保值、增值，并可以憑政府主管部門發給的授權委托書向其他企業以作價出資（入股）或者租賃方式配置土地。5.收繳土地使用費或者場地使用費，外商投資者與中國企業依據《中華人民共和國中外合資經營法》、《中華人民共和國中外合作經營法》等法律，在我國取得土地使用權，中方企業或者外商投資企業依法向中國政府交納土地使用費或者場地使用費。（外資企業不用交納土地使用稅） 6.取得轉讓土地使用權，是指土地使用者取得轉讓土地使用權的行為。7.取得不動產時連同不動產所占土地的使用權一并取得的行為。因此，對取得土地使用權出讓、土地使用權出租、土地使用權作價入股、土地使用權授權經營、轉讓土地使用權、取得不動產時連同不動產所占土地的使用權都屬于取得了土地使用權。8.土地使用權劃撥，劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。交納土地使用稅納稅人的確定 根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院第17號令）發布的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內‚對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。
土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人交納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。關于土地使用權共有的，如何計算交納土地使用稅，土地使用權共有的各方，應按其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算交納土地使用稅?！?br />
交納土地使用稅面積的確定
1.城鎮土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，一般采取下列方法確定：(1)凡由政府確定的單位組織測量土地面積的，以測定的土地面積為準；(2)土地部門已核發土地使用證的，以其土地使用證上記載的面積為準；(3)尚未領取土地使用權證的，暫以用地單位向土地部門申報的數字為準;(4)未測量、未發證亦未向土地部門申報，應責令納稅人向有關部門申請、申報土地面積，辦理有關手續，對當期稅款可采取預估的方法核定，待有關部門核定土地面積后再進行調整。2.納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅?！?br />
占地總面積×單位稅額（含院落）×自有建筑面積＝商品房總建筑面積
交納土地使用稅稅率及應納稅額的計算
城鎮土地使用稅采用定額稅率，按每平方米土地年稅額規定?！?br />
計算公式：全年應納稅額=實際占用應稅土地面積（平方米）×適用稅額
納稅期限：城鎮土地使用稅實行按年計算，分期交納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。物流企業要根據當地稅務機關的規定確定稅額等級和交納土地使用稅的具體事宜辦理交納土地使用稅。
土地使用稅的減免稅規定
除了條例規定的以外，交納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區、直轄市稅務機關審批，但年減免稅額達到或超過10萬元的，要報經財政部、國家稅務總局批準；對遭受自然災害需要減免稅的企業和單位，省、自治區、直轄市稅務機關可根據受害情況，給予臨時性的減稅或免稅照顧，以支持生產幫助企業和單位渡過難關。城鎮土地使用稅《國家稅務總局關于下放城鎮土地使用稅困難減免審批項目管理層級后有關問題的通知》，國稅函2004-940號規定，自2004年7月1日起，納稅人因交納城鎮土地使用稅確有困難（含遭受自然災害）需要減稅免稅的，不再報國家稅務總局審批。
納稅人辦理城鎮土地使用稅困難減免稅須提出書面申請并提供相關情況和材料，報主管地方稅務機關審核后，由省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局審批。對國家限制發展的行業、占地不合理的企業，一般不予減稅免稅，對國家不鼓勵發展、以及非客觀原因發生納稅困難的，原則上也不給予減稅免稅?！?br />
交納土地使用稅所需要注意的政策
1.當年的土地面積有變動的交納土地使用稅
土地面積有變動，應按實際占用的土地面積交納土地使用稅。如當年內土地面積有變動，應當向當地稅務機關報告，對增加或減少的土地面積，經稅務局核定后，按批準的應稅土地面積交納土地使用稅。
2.閑置土地也要交納土地使用稅
物流企業對已使用的土地申報交納土地使用稅，閑置土地，沒有申報交納土地使用稅。根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定：“征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始交納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起交納土地使用稅?！蓖瑫r，根據國家稅務總局《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1998]015號）文件規定：“納稅人實際占用的土地面積?！庇纱丝梢?，所購土地不管使用與否，都應申報交納土地使用稅。
3.關于對交納農業稅的土地應否征稅問題
（）“關于對交納農業稅的土地應否征稅問題”凡在開征范圍內的土地，除直接用于農、林、牧、漁業的按規定免予征稅以外，不論是否交納農業稅，均應照章征收土地使用稅。
4.綠化用地可否免征土地使用稅問題
國務局關于印發《關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》的通知對企業廠區(包括生產、辦公及生活區)以內的綠化用地，應照章征收土地使用稅。廠區以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。
5.關于對基建項目在建期間的用地應否征稅問題
對基建項目在建期間使用的土地，原則上應照章征收土地使用稅。但對有些基建項目，特別是國家產業政策扶持發展的大型基建項目占地面積大，建設周期長，在建期間又沒有經營收入，為照顧其實際情況，對納稅人納稅確有困難的，可由各省、自治區、直轄市稅務局根據具體情況予以免征或減征土地使用稅；對已經完工或已經使用的建設項目，其用地應照章征收土地使用稅。
6.關于對搬遷企業的用地應如何征稅問題
企業搬遷后，其原有場地和新場地都使用的，均應照章征收土地使用稅；原有場地不使用的，經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。土地使用稅。對搬遷企業的用地應如何征稅問題有新規定。對國家稅務局關于印發《關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》（〔89〕國稅地字第140號）中第十條關于企業搬遷后原場地不使用的、第十二條關于企業范圍內的荒山等占地尚未利用的，經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅的規定作適當修改，取消經各省、自治區、直轄市稅務局審批的內容。企業搬遷后原場地不使用的、企業范圍內荒山等尚未利用的土地，免征城鎮土地使用稅。免征稅額由企業在申報交納城鎮土地使用稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應說明。
7.關閉、撤消后的物流企業土地仍必須由使用權人交納土地使用稅、城鎮土地使用稅.（1）《》規定，取消《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定的通知》（以下簡稱“140號文件”）中第九條“企業關閉、撤消后，其占地未作他用的，經各省、自治區、直轄市稅務局批準，可暫免征收土地使用稅”的規定。自2004年7月1日起，關閉、撤消后的企業土地仍必須由使用權人交納土地使用稅。（2）《國家稅務總局關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》規定，除經批準開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅。140號文件第六條“商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區、直轄市稅務局根據從嚴的原則結合具體情況確定”的規定自動失效。
8．物流企業范圍內的荒地、湖泊等占地的征稅問題
城鎮土地使用稅《》規定，對140號文件中第十條“企業搬遷后原場地不使用的，經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅”、第十二條“企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅”的規定作適當修改，取消經各省、自治區、直轄市稅務局審批的內容。自2004年7月1日起，企業搬遷后原場地不使用的土地，以及企業范圍內荒山等尚未利用的土地，免征稅額由企業在申報交納城鎮土地使用稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應說明。
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