房地產公司清算資產如何繳稅
來源：稅屋 作者：稅屋 人氣： 發布時間：2022-08-04
摘要：一家房地產企業清算時，尚有部分余房（開發產品......
一家房地產企業清算時，尚有部分余房（開發產品）未銷售，現該企業將未銷售的房產作為清算后的所得分給股東，由此產生兩個稅收問題：清算后將開發產品分給股東時，是否要作為銷售繳納營業稅？清算分配財產時，在所得稅上如何處理？
一種意見認為，清算后剩余開發產品分給股東應視同銷售，繳納營業稅及附加。同時應按《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）規定應視同銷售，按收入扣除成本計算企業所得稅。另一種意見則不同，認為企業清算后的資產（包括余房）其所有權本身就是股東的，股東分配清算后的企業資產（包括余房）屬于股東收回其投資款，不應按視同銷售處理，不需要繳納營業稅和企業所得稅。
另外，在對股東取得的資產價值超過其投資額的部分征稅時，是按股權轉讓所得征稅，還是作為股息所得計算繳納所得稅，實踐中也存在不一致的意見。
以上兩種意見主要是對公司的清算資產程序不太了解，因此我們首先需要了解公司的解散和清算方面相關法律規定?！吨腥A人民共和國公司法》第一百八十七條規定：公司財產在分別支付清算費用、職工的工資、社會保險費用和法定補償金，繳納所欠稅款，清償公司債務后的剩余財產，有限責任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。
根據以上法律規定分析，房地產公司解散之前其資產仍然屬于公司法人所有，公司剩余部分余房分配給債權人和股東實際上是一種不動產產權的有償轉讓行為，按照營業稅法規定，應該繳納營業稅及相應稅費。由于此營業稅及相關稅費是在清算過程中發生的，應列入清算費用處理。
在企業所得稅處理上，不按視同銷售處理，應按照清算所得繳納所得稅?！吨腥A人民共和國企業所得稅暫行條例》第十三條規定：納稅人依法進行清算時，其清算終了后的清算所得，應當依照本條例規定繳納企業所得稅?！吨腥A人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則》第四十四條規定：條例第十三條所稱清算所得，是指納稅人清算時的全部資產或者財產扣除各項清算費用、損失、負債、企業未分配利潤、公益金和公積金后的余額，超過實繳資本的部分。納稅人清算時，應當以清算期間作為一個納稅年度。如果清算企業將剩余產品分配給股東應按市場銷售價值確定為企業資產，不能扣除相應成本。如果企業不作分配，則可以按照公允價值或同期市場銷售價合理確定剩余資產價值。然后均再按規定扣除各項清算費用、損失、負債、企業未分配利潤、公益金和公積金后計算繳納所得稅。
此外，股東在獲得余房（開發產品）清算所得時，該所得為稅后所得分配，個人獲得經濟利益后（包括非貨幣性資產），雖然同時處置了股權，不再擁有股權，但這種所得不是股權轉讓所得，仍然屬于稅后利潤分配形成的“股息、利息、紅利所得”。根據個人所得稅法規定，自然投資人這部分所得，應按20%稅率全額繳納個人所得稅。如果股東為單位法人，該部分清算所得也是稅后利潤分配的股息性質所得，根據《國家稅務總局關于企業股權轉讓有關所得稅問題的補充通知》（國稅函〔2004〕390號）規定，企業進行清算或轉讓全資子公司以及持股95%以上的企業時，投資方應分享的被投資方累計未分配利潤和累計盈余公積應確認為投資方股息性質的所得。為避免對稅后利潤重復征稅，影響企業改組活動，在計算投資方的股權轉讓所得時，允許從轉讓收入中減除上述股息性質的所得。
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