判例背景

　　2016年6月12日,原告鄭某與被告北京富通房地產公司簽訂了“名仕公館”認購誠意預約書，主要約定，原告鄭某(預約人)確定有認購“名仕公館”商鋪的意向，自愿交納誠意金700000元;誠意金屬預約人自愿交納，不存在買賣行為;預約人交納誠意金滿一年不要求退領，視為愿意自動續存，開發公司對本金仍按年利率28%繼續計算增值額。

　　上述認購誠意預約書簽訂前，2016年5月21日，原告鄭某向被告北京富通房地產公司轉款100000元，被告北京富通房地產公司向原告鄭某開具收據，收到誠意金100000元，認購誠意預約書簽訂后，原告鄭某于2016年6月12日向被告北京富通房地產公司轉款600000元，同日，被告北京富通房地產公司向原告鄭某開具收據，收到誠意金600000元。

　　至此，原告鄭某共計轉款700000元。被告北京富通房地產公司已向原告鄭某支付利息98000元，支付至2016年12月11日。上述借款及后續借款利息經原告多次催要，被告未償還。

　　法院判決

　　法院認為：合法的借貸關系受法律保護。

　　本案原告鄭某與被告北京富通房地產公司簽訂的“名仕公館”認購誠意預約書，從協議的內容看，該“名仕公館”認購誠意預約書約定了借款金額、日期、借款期限及利息等條款，并非認購協議，而實際是一份借款協議書，原、被告雙方也認可雙方系借貸關系。被告北京富通房地產公司向原告鄭某借款700000元，原告鄭某將700000元款項的支付給被告北京富通房地產公司，被告北京富通房地產公司給原告鄭某出具了收據，故雙方之間的借款事實清楚。

　　在履行合同過程中，被告北京富通房地產公司未按時支付利息，原告向被告催要后，被告未能履行協議約定?，F對原告鄭某要求被告償還原告700000元本金，本院依法予以支持。

　　因雙方約定的借款利率超過法律規定的年利率24%，但未超過年利率的36%，按相關法律規定，被告已支付的98000元利息應認定有效，已支付到2016年12月11日。2016年12月12日以后的利息應按年利率24%即月息2%計算，從2016年12月12日起向原告支付，至本判決生效后履行期限屆滿之日止。

　　判例的涉稅處理

　　通過以上民事判例可見，“誠意金”已被房地產企業用到了極致，世界就是這么不公平，錢多“智商”還那么高。

　　1.鄭某的稅務處理

　　根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定：“金融服務，是指經營金融保險的業務活動。包括貸款服務、直接收費金融服務、保險服務和金融商品轉讓。”

　　“貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業務活動。各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間(含到期)利息(保本收益、報酬、資金占用費、補償金等)收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據貼現、轉貸等業務取得的利息及利息性質的收入，按照貸款服務繳納增值稅。”

　　據此，該判例中鄭某獲得的“誠意金”利息實為貸款利息，應按貸款服務繳納增值稅。

　　根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十九條的規定：“個人發生應稅行為的銷售額未達到增值稅起征點的，免征增值稅;達到起征點的，全額計算繳納增值稅。增值稅起征點不適用于登記為一般納稅人的個體工商戶。”第五十條的規定：“增值稅起征點幅度如下：(一)按期納稅的，為月銷售額5000-20000元(含本數)。”據此，該判例中鄭某獲取的每月利息(判決前按照年28%利率計算、判決后按照年24%利率計算)沒有超過每月20000元的起征點(各地一般按照最高額作為起征點)，屬于免增值稅收入。與之相關的城建稅、教育費附加和地方教育費附加也不需繳納。

　　根據《個人所得稅法》及其《個人所得稅法實施條例》的規定，利息、股息、紅利所得應當繳納個人所得稅;利息、股息、紅利所得以每次收入額為應納稅所得額;利息、股息、紅利所得，以支付利息、股息、紅利時取得的收入為一次;利息、股息、紅利所得適用比例稅率，稅率為百分之二十。據此，判例中的鄭某取得的利息收入應該繳納個人所得稅。

　　2.北京富通房地產公司的稅務處理

　　根據《關于企業向自然人借款的利息支出企業所得稅稅前扣除問題的通知》(國稅函[2009]777號)第二條的規定，企業向除第一條規定以外的內部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分,根據稅法第八條和稅法實施條例第二十七條規定，準予扣除。

　　(1)企業與個人之間的借貸是真實、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規的行為;

　　(2)企業與個人之間簽訂了借款合同。判例中，北京富通房地產公司與鄭某簽訂的“名仕公館”認購誠意預約書約定了借款金額、日期、借款期限及利息等條款，并非認購協議，而實際是一份借款協議書，對此雙方也認可雙方系借貸關系。因此，北京富通房地產公司支付給鄭某的利息在不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分準予在所得稅稅前扣除。

　　根據《國家稅務總局關于發布<企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》(國家稅務總局公告2018年第28號)的規定：企業發生支出，應取得稅前扣除憑證，作為計算企業所得稅應納稅所得額時扣除相關支出的依據。

　　企業在境內發生的支出項目屬于增值稅應稅項目的，對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人，其支出以發票(包括按照規定由稅務機關代開的發票)作為稅前扣除憑證;

　　對方為依法無需辦理稅務登記的單位或者從事小額零星經營業務的個人，其支出以稅務機關代開的發票或者收款憑證及內部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關信息。

　　小額零星經營業務的判斷標準是個人從事應稅項目經營業務的銷售額不超過增值稅相關政策規定的起征點。根據以上規定，判例中鄭某為符合條件的從事小額零星經營業務的個人，因此，北京富通房地產公司的利息支出，可以鄭某到稅局代開的增值稅普通發票作為稅前扣除憑證，也可以載明鄭某個人姓名、身份證號、支出項目、收款金額等相關信息的收款憑證作為稅前扣除憑證。

　　個人所得稅以所得人為納稅人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人。據此，北京富通房地產公司對支付給鄭某的利息有代扣代繳義務。如若北京富通房地產公司沒有履行代扣代繳的義務，按照《稅收征管法》的規定，稅務機關可以對北京富通房地產公司處以應代扣代繳稅款0.5-3倍的罰款。