上海市第二中級人民法院民事判決書

(2014)滬二中民二(民)終字第1025號     2014-07-03

　　上訴人(原審原告)上海銀順物業管理有限公司。

　　法定代表人杜萍。

　　委托代理人李偉峰。

　　被上訴人(原審被告)林玉珠。

　　上訴人上海銀順物業管理有限公司因物業服務合同糾紛一案，不服上海市青浦區人民法院(2013)青民三(民)初字第1141號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人上海銀順物業管理有限公司的委托代理人李偉峰、被上訴人林玉珠到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　原審法院經審理查明，林玉珠系青浦區新橋路XXX弄XXX號XXX室房屋的業主之一，該房屋類型屬店鋪，建筑面積為731.04平方米。2009年5月6日，上海銀順物業管理有限公司與上海中冶祥麒投資有限公司簽訂《前期物業服務合同》一份，合同約定：上海中冶祥麒投資有限公司委托上海銀順物業管理有限公司對坐落于上海市青浦工業園區民惠佳苑居住區中心祥騰假日風情商業廣場進行前期物業管理;物業類型為：商鋪和辦公樓。合同第七條約定上海銀順物業管理有限公司按建筑面積向業主收取物業服務費，商業用房和辦公樓的收費標準均為每月每平方米人民幣(以下幣種均為人民幣)3.80元，上述物業服務非住宅物業收費項目為：1、綜合管理服務費;2、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修費用;3、公共區域的清潔衛生服務費用;4、公共區域綠化養護費用;5、公共區域秩序維護服務費用。合同第五條約定上海銀順物業管理有限公司提供的前期物業管理服務內容和標準應符合下列約定：(一)物業共用部位的維護、物業共用設施設備的日常運行和維護，詳見附件三;(二)公共綠化養護服務，詳見附件四;(三)物業公共區域的清潔衛生服務，詳見附件五;(四)公共秩序的維護服務，詳見附件六;(五)物業使用禁止性行為的管理，詳見附件七;(六)物業其他公共事務的管理服務，詳見附件八。合同第十條約定物業服務費用按季交納，業主應在每季度第一個月的15日前履行交納義務。逾期交納的，按日千分之五的比例交納滯納金。合同第三十四條約定合同期限自2009年5月6日起至業委會成立止。本合同期限未滿，若業主大會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，本合同終止。合同附件三、四、五、六、八中分別對上述物業服務的五個內容的具體服務要求進行了約定。附件三第4項內容針對道路、廣場、地下車庫約定如下：保持路面平整、無開裂和松動、無積水，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋無缺損，發現損壞應在規定時間內修復;第7項內容針對電梯廳：保持設備設施正常、電梯按鈕無缺損、標示清晰完整，發現損壞立即修復;第9項內容針對綠地、花臺：龍頭出水正常、無滴漏現象，水管無堵塞，無漏水現象，花壇完整。附件四的總要求為：一級綠化養護應達到綠地或花壇內各類喬、灌、草等綠化存活率100%。綠地設施及硬質景觀保持常年完好。植物群落完整，層次豐富，黃土不裸露，有整體觀賞效果。植物季相分明，色彩艷麗，生長茂盛;修剪：年普修8遍以上，草屑即時清，切邊整理3次以上……其它方面無死樹缺株、無雜草、無枯枝爛頭。附件五的部分內容為：地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現象，保持地面材質原貌……附件六的部分內容為：門崗：1)各出入口24小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，6-20時立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄;3)對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;……附件八對管理處設置、管理人員要求、服務時間和日常管理與服務作了具體約定。

　　2012年6月，上海銀順物業管理有限公司與上海市青浦區祥騰假日風情商業廣場業主委員會(以下簡稱祥騰廣場業委會)簽訂《物業服務合同》一份，合同約定：上海市青浦區祥騰假日風情商業街小區業主委員會委托上海銀順物業管理有限公司對坐落于上海市青浦工業園區內民惠佳苑居住區中心的青浦區祥騰假日風情商業廣場的商鋪及辦公樓進行物業管理;四至范圍為：東至久遠路，西至勝利路，南至民惠小區，北至新橋路。上海銀順物業管理有限公司根據約定，按建筑面積向業主收取物業服務費，商業用房和辦公樓均為每月每平方米收取3.80元，辦公樓業主支付1.80元;物業服務費用按季交納，業主應在每季度第一個月的10日前履行交納義務。逾期交納的，按應付款每日加收千分之三的滯納金。該合同為期三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止。該合同在附件一中對五個服務內容的具體要求也作了約定，附件三中對商業街物業服務項目人員費用羅列了明細表，其中涉及保安人數16人、保潔人數8人、電梯13臺、綠化養護每月1，666元、人員工資費用等。2011年9月起，林玉珠拒交物業管理費。因林玉珠房屋用途屬店鋪，上海銀順物業管理有限公司根據每月每平方米3.80元的標準向林玉珠催討自2011年9月至2012年10月物業服務費38，891.30元。

　　因催討未果，上海銀順物業管理有限公司遂于2013年3月訴至原審法院，訴稱：上海銀順物業管理有限公司接受祥騰假日風情商業廣場的開發商上海中冶祥麟投資有限公司的委托，承擔位于青浦工業園區內民惠佳苑居住區中心祥騰假日風情商業街的物業管理服務，管理期限從2009年5月6日至2015年5月31日。林玉珠系青浦區新橋路XXX弄XXX號XXX室業主，上海銀順物業管理有限公司向林玉珠收取物業服務費為每月2，777.95元(3.80元/平方米*731.04平方米)。上海銀順物業管理有限公司按約履行了物業管理服務義務，但林玉珠自2011年9月起拒交物業服務費。為此，上海銀順物業管理有限公司訴諸法院，要求判令林玉珠支付2011年9月至2012年10月的物業服務費38，891.30元及滯納金38，891.30元。

　　原審法院另查明，上海銀順物業管理有限公司具備物業管理二級資質。

　　原審法院還查明，自2011年起，上海銀順物業管理有限公司對祥騰假日風情商業廣場提供的物業服務內容中，在共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修服務、公共區域的清潔衛生服務、公共區域綠化養護服務、公共區域秩序的維護服務方面均存在服務不到位的問題。

　　原審法院再查明，青浦區祥騰廣場業委會成立后，在與上海銀順物業管理有限公司續簽《物業服務合同》前，未采用集體討論形式或者書面征求意見的形式召開業主大會，違規操作續聘及確定物業服務費收費標準事宜。

　　在本案審理中，林玉珠主張自己及業主林芳、余雪貞多次要求上海銀順物業管理有限公司對電梯進行維修，但上海銀順物業管理有限公司都置之不理，故林玉珠等只能自己找維修公司進行維修。電梯屬共用設施，產生的維修費用應由物業公司承擔，故要求在物業費用中扣除該筆維修費用。為此，林玉珠提供了電梯維修費發票2份。上海銀順物業管理有限公司認為電梯應委托具有專業資質的電梯公司進行維修保養，林玉珠擅自聯絡他人進行維修是不妥當的，上海銀順物業管理有限公司不予認可。

　　原審法院認為：公民、法人的合法民事權益受法律保護。上海銀順物業管理有限公司與祥騰假日風情商業廣場開發商上海中冶祥麒投資有限公司簽訂的《前期物業服務合同》合法有效，對雙方均具有法律約束力。而祥騰廣場業委會于2012年6月與上海銀順物業管理有限公司簽訂的續聘合同，未經業主大會采用集體討論或書面征求意見的形式予以確定，至今也未得到過半數業主的追認，則該合同屬效力待定，但其約定的物業服務收費標準與前期物業服務合同相同，即便該合同無效，上海銀順物業管理有限公司也可以參照前期物業收費標準收取物業服務費，故本案在每月每平方米3.80元的收費定價基礎上再根據上海銀順物業管理有限公司的服務質量確定上海銀順物業管理有限公司應收物業服務費用并無不妥。根據前期物業服務合同的約定，上海銀順物業管理有限公司承擔對房屋及配套的設施設備、相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的綠化、環境衛生和秩序的義務，就應當根據合同確定的具體管理要求實施物業管理服務。本案中，前期物業服務合同具體約定上海銀順物業管理有限公司服務內容的共有五項，而上海銀順物業管理有限公司在四項內容上與合同約定的具體要求存在不符之處。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，既不能只收費不服務，也不能多收費少服務?，F上海銀順物業管理有限公司提供的物業服務質量與合同約定的物業服務收費標準有較大差距，上海銀順物業管理有限公司應當為此承擔合同違約的責任。由于合同未對物業服務項目進行分類定價，故法院酌定上海銀順物業管理有限公司在物業服務費收費總額的基礎上減收30%。由于上海銀順物業管理有限公司違約，林玉珠因此拒交物業服務費屬正當理由，故對上海銀順物業管理有限公司要求林玉珠支付滯納金的訴請法院不予支持。對林玉珠主張的收費標準不統一的問題，系上海銀順物業管理有限公司在同一收費標準的前提下對自己權益的處分，并不違反法律禁止性規定，故法院對林玉珠該主張不予采信。對林玉珠主張的電梯維修費用問題，與本案屬兩個法律關系，且涉及其他業主的利益，故本案中不予處理，林玉珠可通過包括另行訴訟在內的其他途徑予以解決。據此，依照《物業管理條例》第三十六條第一款、第四十二條第一款、第六十七條、最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十八條第一、第二、第三款之規定，判決，一、林玉珠應于判決生效之日起十日內支付上海銀順物業管理有限公司物業管理費27，223.91元;二、駁回上海銀順物業管理有限公司要求林玉珠支付滯納金的訴訟請求。

　　如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　原審法院判決后，上訴人上海銀順物業管理有限公司不服，向本院提起上訴稱，物業管理是動態的管理，上訴人有嚴格的管理制度，被上訴人對小區綠化、保安等服務的指責是片面的，并不符合實際情況。物業服務的收費標準是根據服務的質量而決定，不能簡單地通過類比得出收費過高的結論。被上訴人拖欠物業服務費，應當支付滯納金。上訴人請求二審法院支持上訴人在原審中提出的全部訴請。

　　被上訴人林玉珠辯稱，上訴人提供的物業服務質量與其收費標準存在很大差距，而收費卻明顯高于周邊同地段同類的物業。上訴人的上訴沒有依據，請求二審法院依法予以駁回。

　　本院經審理查明，原審法院認定的事實無誤，本院予以確認。

　　本院認為，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失費等違約責任的，人民法院應予支持。當事人對于自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。上訴人上海銀順物業管理有限公司與物業的開發商上海中冶祥麒投資有限公司簽訂的《前期物業服務合同》系當事人真實意思表示，內容無違法之處，對合同當事人均有法律約束力。上訴人2012年6月與祥騰廣場業委會簽訂的《物業服務合同》因存在程序瑕疵，原審法院認定為效力待定并無不當。上訴人在實施物業服務后，可以參照《前期物業服務合同》約定的標準收取物業服務費。根據本案在案證據，上訴人所提供的物業服務質量確與約定的標準存在較大差距。原審法院據此酌減上訴人的物業管理費無不妥之處。因上訴人存在物業服務的違約行為，其訴請被上訴人支付滯納金缺乏依據。原審法院的判決并無不當，本院依法予以維持。上訴人的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　上訴案件受理費人民幣1，744.50元，由上訴人上海銀順物業管理有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

審判長  朱川

審判員  孫斌

代理審判員  陳琪

二〇一四年六月二十日

書記員  蔡曉俊

　　附：相關的法律條文

　　《中華人民共和國民事訴訟法》

　　第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

　　(一)原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定;

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　　來源：裁判文書網