——廈門市地稅局對外稅務分局對某房地產開發公司納稅評估案例

　　企業基本情況

　　廈門市某房地產開發有限公司是1997年5月注冊成立的中外合資經營企業，注冊資金1900萬元，從事廈門某大廈商品房項目的開發經營。該項目于1993年開發，1994年開始銷售，至2006年基本銷售完畢。

　　分析選案

　　1、 對象篩選。稅收管理員通過廈門市地稅局稅收業務管理體系，查詢所管戶2006年房產稅申報明細數據，與房產應稅信息進行對比，發現該公司2006年繳納的房產稅與按房產應稅信息計算的房產稅不一致，可能存在少繳房產稅的問題，據此將該公司列入納稅評估對象，對其2005年~2006年的經營銷售情況進行案頭審計、分析。

　　2、 分析基礎。稅收管理員根據日常掌握的該公司2006年4月將大部分剩余房產簽訂合同出售，并于2006年9月前收到全部房款的情況和廈門市地稅局稅收業務管理系統稅款繳納情況的查詢，自行設置了"銷售不動產營業稅計稅依據與購銷合同印花稅計稅依據比對"一個指標。根據該公司購買房租專用發票和服務業專用發票的情況，通過納稅評估模塊選擇了"租賃業稅目營業稅與房產稅比對"、"票表比對差異率"和"房產稅繳納稅額變動率"3個指標。

　　本次評估分析所采用的方法一是不同稅種的橫向比對，即對該公司2006年度繳納銷售不動產營業稅計稅依據與購銷合同印花稅進行比對，簽訂合同與收取全部房款在同一年度的情況下，銷售不動產營業稅計稅依據與購銷合同印花稅計稅依據應該是一致的，如果不一致則有可能存在異常。二是同一稅種的縱向比對，即對該公司2005年、2006年房產稅的計稅依據進行比對，在房產原值不變的情況下，外資企業同一年度上下半年的計稅依據應該一致，前后兩年計稅依據的差值應不高于4.5%的年折舊，否則有可能存在異常。

　　3、 疑點列舉。稅收管理員通過自行設置和模塊選擇的指標進行人機結合評估、分析，發現該公司有疑點：

　?。?） 該公司2006年銷售商場和車庫，申報的收入為152987737.34元，而購銷合同印花稅的計稅依據為15359萬元，二者相差602262.66元。由于該公司2006年銷售商場和車庫已收到全部房款，稅收管理員認為差額部分可能存在少繳營業稅和土地增值稅的問題。

　?。?） 該公司2005年5月、6月發票開具金額大于申報營業額，可能存在少申報收入的情況。

　　（3） 該公司本期累計繳納房產稅稅額比上年同期累計繳納稅額少566726.95元，稅收管理員查詢了該公司繳納房產稅明細，發現該公司2006年繳納出租房產稅同比減少567303.83元，及2005年上、下半年繳納辦公用房房產稅的計稅依據不一致。經過分析，排除了少繳出租房產稅的可能性，原因是該公司已于2006年4月將出租房產銷售，而自行開發房產用于辦公的2006年房產稅計稅依據與2005年上半年的差值很大，已超過4.5%的年折舊率，初步確定辦公用房可能存在不計或少計房產稅的問題。

　　針對上述案頭審計、分析疑點，稅收管理員于2007年1月22日對該公司發出《納稅評估異常提醒通知書》，要求企業疑點問題進行說明反饋。該公司于2007年1月26日對異常提醒問題進行書面反饋。

　?。?）2006年共銷售商場及車位153590000元，其中一手房交易152987737.34元，二手房交易602262.66元，未少繳營業稅和土地增值稅，并提供了商場和車庫銷售明細清單。

　?。?）2005年5月發票驗舊開具金額實為1月、2月、4月、5月開具的，2005年6月開具的發票，7月份才收到款，在8月申報納稅。并提供了開具發票、款項到賬和申報納稅明細。

　　（3）自行開發房產于2004年4月開始用于辦公，申報納稅的房產原值包含房產價值和裝修費用，并提供了計算房產稅的明細（包括面積、估算單價、裝修價值）。

　　根據該公司的書面反饋及提供的補充說明資料，管理員核實確認；

　?。?）2006年該公司共銷售商場及車位153590000元，其中一手房交易152987737.34元，二手房交易602262.66元。由于二手房交易系公司回購再原價銷售，未少繳營業稅，經請示，二手房交易暫不征收土地增值稅。

　?。?）該公司2005年1月~2006年6月開具發票但未收到款項，以收到款項的當天為納稅義務發生時間，存在滯納申報納稅的行為。2006年2月開具房租發票42193.08元，未申報納稅。

　　（3）該公司未對是否存在少計房產稅的問題進行反饋，但根據該公司提供的計算房產稅的明細，發現導致2005年上、下半年繳納辦公用戶房產稅的計稅依據不一致及2006年辦公用房房產稅的計稅依據與2005年上半年相關很大的原因是計算房產原值的面積、單價不一致，計提的折舊金額也有出入。另外根據該公司提供的市場和車庫銷售明細清單，發現2006年4月銷售商場116單元的單價3653元與同期一樓商場的售價11500元相比明顯偏低。

　　約談舉證

　　對企業的說明反饋進行核實后，稅收管理員認為該公司仍存在計算2005年辦公用房、2006年房產原值的面積、單價、計提的折舊金額為何不一致及該公司銷售商場116單元為何售價明顯偏低的問題。需與企業相關人員進行約談進一步核實。

　　2007年1月30日，該公司派財務經理陳某攜帶相關資料到稅務機關進行約談，對《稅務約談通知書》的疑點問題進行解釋：（1）辦公用戶2005年上半年使用面積為751.32平方米，按賬面成本6097.84元/平方米計算房產原值；2005年下半年使用面積減少，為394.23平方米，2006年使用面積為485.25平方米，均按評估市場價5351元/平方米計算房產原值，計提的折舊金額。（2）銷售商場116單元的價格為公司領導決定，無正當理由。

　　通過約談，管理員對該公司的解釋作出判斷，（1）該公司辦公用房為自行開發房產，該公司先以賬面成本估算房產原值，后來又改按評估市場價格算房產原值，管理員認為開發商開發自用房產不能隨意改變房產原值。（2）該公司銷售商場116單元，售價明顯偏低且無正當理由。

　　評估處理

　　經過評估，該公司存在以下涉稅問題

　?。?） 該公司2005年1月~2006年6月開具發票但未收到款項以收到款項的當開為納稅義務發生時間，存在滯后申報納稅的行為；2006年2月開具房租發票42293.08元，未申報納稅。

　　（2） 該公司辦公用房為自行開發房產，該公司先以賬面成本估算房產原值，后來又改按市場價估算房產原值，隨意改變了房產原值。

　?。?） 該公司銷售商場116單元，售價明顯偏低且無正當理由。

　　評估意見

　　（1） 根據《營業稅暫行條例》第九條"營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業稅收入款項憑據的當天"規定、《福建省財政廳、地稅局關于三資企業和外籍人員房產稅稅率問題的通知》（閩財稅政[1997]026號）及《稅收征管法》第三十二條規定，該公司應補繳2005年1月~2006年6月營業稅及附加、房產稅、印花稅滯納金559.21元；應補繳2006年2月營業稅2109.65及附加21.1元、房產稅5063.17元，并加收滯納金1154.63元。