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商品房“預售”轉“現售”的銜接注意事項
過去的一年，中央以“房住不炒”為準繩推出了一系列政策措施，特別是將房企的財務指標與融資條件掛鉤的“三道紅線”，督促行業盡快從高負債式擴張回歸理性發展，為行業發展撥正方向。
行業洗牌對于商品房的銷售產生直接影響，很多房企加速現房銷售步伐，此時，有些財務人員就會開始迷茫商品房“預售”轉“現售”如何銜接?本文帶大家一文掃清眾惑!
一、“預售”與“現售”各為何?
關于兩者的界定，《商品房銷售管理辦法》當中是有詳細說明：
商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。
二、“預售”與“現售”的基本條件
《城市商品房預售管理辦法》明確規定，商品房預售應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
《商品房銷售管理辦法》明確規定，商品房現售應當符合下列條件：
(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書
(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;
(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(四)已通過竣工驗收;
(五)拆遷安置已經落實;
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;
(七)物業管理方案已經落實。
關于上述判定條件的精準把握，主要在竣工驗收環節的管理要求與實際執行存在一定的偏差，往往現售手續的辦理卡在這一問題停滯不前。
三、竣工驗收合格的準繩
竣工驗收環節的參與主體為建設單位和施工單位，參照《建設工程質量管理條例》規定，雙方均有行業合格驗收標準的具體要求：
【建設單位】收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。
建設工程竣工驗收應當具備下列條件：
(一)完成建設工程設計和合同約定的各項內容;
(二)有完整的技術檔案和施工管理資料;
(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告;
(四)有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件;
(五)有施工單位簽署的工程保修書。
建設工程經驗收合格的，方可交付使用。
【施工單位】必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土進行檢驗，檢驗應當有書面記錄和專人簽字;未經檢驗或者檢驗不合格的，不得使用。
不難看出，從工程建設管理的角度來說，應將竣工驗收備案作為商品房“預售”與“現售”的分界點。基于這樣的判別標準，企業財稅處理同樣以此為基準區別處理。
四、“預售”與“現售”的稅務處理異同
(一)商品房預售稅務處理
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一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率繳納增值稅。
【開票】6“未發生銷售行為的不征稅項目”大類下，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形，下設602“銷售自行開發的房地產項目預收款”使用未發生銷售行為的不征稅項目編碼，發票稅率欄應填不征稅，不得開具增值稅專用發票。
【特別提醒】定金屬于預收款，因此收取的定金要預交增值稅，但誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款，不需要預繳增值稅。
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房地產開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行相關調整。
【特別提醒】增值稅屬于價外稅，企業所得稅預繳時，應以不含稅收入作為計算預計毛利率的基數。
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納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
【特別提醒】為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款
(二)商品房現售稅務處理
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增值稅納稅義務時間為房地產企業收到購房款并將房產移交給購房者(個人)的當天，并開具增值稅普通發票，并應在次月申報期按照適用稅率計算繳納增值稅。
?、谄髽I所得稅
在企業所得稅處理上，應該按照合同約定的收款節點和金額確認收入，如果提前收到款項，就應該提前確認企業所得稅收入。根據配比原則，銷售成本也應該按比例結轉。
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理論上說，項目竣工結算后，如能盡快完成土地增值稅清算，后續銷售并收取款項就不用辦理預繳，可以直接按照銷售尾盤進行納稅申報。但實務當中需要注意，即使很多項目即使已經辦理竣工備案，但由于拖欠工程款等資金原因，結算時點往后無限期順延，再加上成本發票獲取難度較大，直接影響土地增值稅清算的結果。
建議企業按規定繼續預繳土地增值稅，待后續滿足清算條件時再進行清算。
五、稅種之間繳納時點銜接的把控
根據《企業所得稅法》相關規定，企業發生的與取得收入有關的稅金，準予在計算應納稅所得額時扣除。
這里所指企業發生的稅金是企業為取得經營收入實際發生的必要的、正常的支出，與企業發生的成本、費用性質相同，是企業取得經營收入實際發生的經濟負擔，符合稅前扣除的基本原則。
因此，規定中所述“稅金”包含土地增值稅這一稅種，在稅種繳納時點的把控上盡可能將土地增值稅的繳納提前至企業所得稅匯算清繳之前，為企業減稅降費的籌劃創造一定的空間。
來源：中道財稅 作者：林森
2008年12月的解答——
房地產開發企業的預售收入征稅如何處理
問題：1.房開企業填報“企業所得稅報表”時，“所得稅”科目應進的金額是會計利潤總額加上工薪等調增調減后應納稅所得額*33%還是再加上“預收帳款”預計利潤后得應納稅所得額*33%? 2.如果按第一種方法計提，那么“預收帳款”預計利潤“*33%計入! ”應交稅金“借方，屬于以后可抵扣稅金，對嗎?
答復：依據《轉發國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(大國稅發[2006]188號)的規定，開發企業在未完工之前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關營業稅金及附加、土地增值稅后作為納稅調整增加額計入當期應納稅所得額，一并計算繳納企業所得稅，待開發產品結算計稅成本后再行調整，不是預交概念，不存在從應交稅金借方抵扣稅金的問題。具體賬務處理請向財政相關部門進行咨詢。 |
