最近，重慶市城口縣的陳會計遇上了煩心事兒，其所在的M房地產開發有限公司不但被責令補繳增值稅540余萬元，還需繳納不菲的滯納金。這到底是怎么回事兒呢？

移交還建房應視同銷售

　　原來，M房地產開發有限公司在房地產開發中，與相關單位簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同（補充合同）》，其合同補充條款約定：“項目受讓方需還建住房無償提供給出讓方安置被征地拆遷戶”。企業在房地產項目開發完成后，當即按照合同約定，將面積共計8113.48平方米的99套房屋作為還建房無償提供給拆遷戶。

　　按照合同約定，M房地產開發有限公司在該筆交易中，并沒有直接從房屋接受方取得銷售款項?；诖?，公司的陳會計認為，企業并沒有收到房款，無須就該筆業務繳納增值稅，所以也未就該99套還建房按照同類房屋銷售價格申報納稅。同時，在其他部分房屋交易中，房地產開發企業已按合同約定時間將房屋交給買方，但由于公司沒收款或沒向買方開具發票，陳會計也沒有在合同約定的交房當期，就相關交易申報繳納增值稅。

　　今年5月，M房地產開發公司收到了城口縣國稅局稽查局的稅務事項通知書，不但被要求限期全額補繳增值稅，還需按日繳納萬分之五的稅收滯納金。“剛看到的時候很不理解，不過在接受稅務人員的政策輔導后，我才知道由于自己知識更新不及時，導致對增值稅稅收政策理解有這么多誤區?！标悤嬚f。

　　稅務稽查人員認為，房地產企業開發回遷安置房，應視同銷售。《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第十四條規定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產視同銷售服務、無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。因此，如果拆遷補償費不采用現金補償，采用產權調換，即遷一還一，拆遷還建房視同銷售，按照適用稅率（征收率）繳稅。

何時確認增值稅應稅收入

　　在稅務檢查中，稽查人員還發現，M房地產開發有限公司針對政府采購房屋，簽有政府采購合同并明確約定了付款時間，但該企業未按合同約定的付款時間確認收入。同時，個人購房者簽訂的房屋購銷合同中也明確約定有交房時間，房地產項目開發完成后，該企業在按合同約定的交房時間陸續交房的情況下，以未能收款、未開票為由，未及時確認收入，應補繳未及時繳納的增值稅400萬余元，并加收對應滯納金。

　　那么，房地產企業增值稅納稅義務發生時間究竟是如何規定的呢？稽查人員認為，房地產企業增值稅納稅義務發生時間，按《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第四十五條的規定確認。增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期，為服務、無形資產轉讓完成的當天，或者不動產權屬變更的當天。

結算方式決定納稅時間

　　稽查人員提醒，納稅人應根據不同的銷售結算方式，確定增值稅納稅義務發生時間。否則，會造成企業未及時申報或申報錯誤，不但要補繳稅款與滯納金，造成企業利潤損失，而且會影響企業信用，帶來聲譽損害。

　　《增值稅暫行條例實施細則》第三十八規定，采取直接收款方式的，無論貨物是否發出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據的當天；采取承付和委托銀行收款方式的，為發出貨物并辦妥托收手續的當天；采取賒銷和分期收款方式的，為書面合同約定的收款日期的當天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發出的當天；預收貨款方式的，為貨物發出的當天，但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天；委托其他納稅人代銷貨物的，為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當天；未收到代銷清單及貨款的，為發出代銷貨物滿180天的當天；銷售應稅勞務的，為提供勞務同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據的當天；視同銷售貨物的，為貨物移送的當天，代銷除外。

　　華稅短評：房地產企業涉稅事項多、涉稅種多。企業財稅人員一定要認真學習稅法規定，當對是否需要繳稅或繳納何種稅、如何計算稅款等存疑時，應積極向稅務機關或專業人士咨詢，否則將會面臨補繳稅款、滯納金甚至罰款處罰。