收取掛靠管理費應怎樣繳稅
來源：稅屋 作者：稅屋 人氣： 發布時間：2022-08-04
摘要：近日，筆者接到一納稅人的來信。信中說，該納稅人簡稱A公司，是一家沒有房地產開發資質的獨立核算的法人公司。A公司為了開發房地產項目，掛靠在B房地產公司名下，從事房地產開...
近日，筆者接到一納稅人的來信。信中說，該納稅人簡稱A公司，是一家沒有房地產開發資質的獨立核算的法人公司。A公司為了開發房地產項目，掛靠在B房地產公司名下，從事房地產開發業務。由于A公司不具備開發資質，所以，由B房地產公司辦理了開發前期的一切立項、規劃、施工審批等手續，土地使用權也在B房地產公司名下。但B房地產公司沒有投入任何資金和物資，實際由A公司實施具體開發。雙方之間簽訂了一個《聯建協議》，協議規定，開發立項的一切手續都由B房地產公司辦理，B公司不參與A公司的管理和利潤分配，不與其共同承擔風險。同時規定，項目投資開發后，以B房地產公司名義銷售，不論A公司是否盈利，按建筑面積每平方米20元管理費標準上交給被掛靠人———B房地產公司。
主管稅務機關認為，B房地產公司將開發項目轉讓給A公司開發，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為，根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定：轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。因此，房地產公司按建筑面積每平方米20元收取的管理費，應按“轉讓無形資產”稅目繳納營業稅。
A公司詢問：稅務機關的認定是否正確，收取掛靠單位的管理費是否繳納營業稅？
無形資產，是指不具實物形態、但能帶來經濟利益的資產。轉讓無形資產，是指轉讓無形資產的所有權或使用權的行為。營業稅轉讓無形資產的征收范圍包括：轉讓土地使用權、轉讓商標權、轉讓專利權、轉讓非專利技術、轉讓著作權、轉讓商譽等。
從來信反映情況分析，A公司與B房地產公司之間簽訂的《聯建協議》，表面形式上是一種掛靠關系，但從法律形式上看，是由B房地產公司將自己的資產（包括有形資產和無形資產），在一定時期內，讓與A公司使用并從中收取固定費用的關系。而且單從這個房地產開發項目來看，從購置土地使用權，一直到建成房屋開發產品，整個項目資產始終屬于房地產開發公司，沒有發生項目資產在不同所有者之間的轉讓變化。只是在實現產品銷售后，雙方之間再進行固定利益分配。所以，雙方之間的“聯建”過程，也就是房地產企業資產的所有權與A公司的實際經營權的一種分離，不屬于無形資產的轉讓行為。
那么，這種掛靠關系屬于一種什么關系呢？
我們看看這種關系是否屬于承包、租賃關系。承包的基本含義是，單位與經營承包者之間，在保持企業所有制不變的基礎上，按照所有權與經營權分離的原則，確定責權利關系，使企業做到自主經營、自負盈虧。按承包指標范圍，可分為單項承包和綜合承包。承包人與發包人應當在合同中約定承包期限、承包的范圍、承包人的保管義務、租金等內容。在承包經營期間內，承包人應擔當按照合同的約定向發包人及時支付租金。租賃的基本含義是，在所有權不變的前提下，出租者將所出租的財產（物）按照一定的條件、一定的期限交給承租者占有、支配和使用；承租者向出租者交納租金；租賃期終止時，承租者將財產（物）完整地返還給出租者，租賃雙方的這種經濟關系要用合同（契約）的形式規定下來。按照現行法律規定，無論是承包還是租賃，出租人同承租人之間訂立的合同只是一種內部合同，不具有約束第三人的法律效力，在承包租賃期間，以承包租賃企業的名義對外發生的債務由承租企業承擔，出租人不得以租賃合同中對債務承擔方式已經有約定為由對抗債權人。當然，如果出租人和承租人在租賃合同中對租賃企業的債務承擔有約定的，在出租人或者租賃企業承擔債務后，可以依照租賃合同的約定，向承租人追償。
根據以上分析，我們不難看出，A公司掛靠B房地產公司的行為，實際上屬于一種承包租賃關系。財稅〔2003〕16號規定，雙方簽訂承包、租賃合同（協議），將企業或企業部分資產出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費、租賃費（承租費）按“服務業”稅目繳納營業稅。出包方收取的承包費凡同時符合以下三個條件的，屬于企業內部分配行為不征收營業稅：（一）承包方以出包方名義對外經營，由出包方承擔相關的法律責任；（二）承包方的經營收支全部納入出包方的財務會計核算；（三）出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤為基礎。根據上述稅法規定，B房地產公司按建筑面積每平方米20元收取的管理費，不屬于稅法規定的企業內部的分配行為，應按“服務業”稅目繳納營業稅，而不是按“轉讓無形資產”繳納營業稅。雖然二者都是按照5%的稅率繳納營業稅。
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