近來，某市地稅局在稅收專項檢查時，對當地一家房地產企業從1.6萬元的城鎮土地使用稅差異入手深究細查，成功查處應繳未繳稅款3524萬元。

露餡：城鎮土地使用稅比對現疑點

對某房地產企業2012年～2014年的納稅情況進行評估時，該局發現企業繳納的城鎮土地使用稅金額不一致，后兩年的納稅金額減少了約1.6萬元。這點小差異對于房地產企業動輒幾千萬元的納稅情況來說九牛一毛，很容易被忽視。

正是上述小問題引起了檢查人員的注意，在未交房的情況下，土地使用稅不應該減少，是不是由于財務人員的計算錯誤所致呢？檢查人員立即聯系企業財務人員，通過約談詢問，財務人員解釋并不是計算錯誤，而是由于辦證面積比土地出讓合同面積小所致。財務人員的解釋表面上看似合理，卻觸碰到了檢查人員的敏感神經。通常來說，開發用地一般都是經過“招、拍、掛”程序，土地面積是經過嚴格測量的，應該不會出現不一致問題。

為了把事情弄得水落石出，對其進行立案檢查。在調取該企業的有關資料中，發現土地出讓合同與土地使用證的面積并無差異，從而印證了案前稅務評估人員的前期預判。檢查人員把工作重點放在土地成本科目上，在與土地出讓合同金額比對時，驚奇地發現賬面上的土地價款比土地出讓合同的金額要小得多。通過進一步追查土地的初始入賬憑證和查閱企業章程，檢查人員查實該企業實收資本構成里面包括的一塊土地。隨著檢查的逐漸深入，迷霧被揭開。原來，該企業成立時，股東以一塊土地作價8070萬元入股，因為該地塊周邊配套不完善一直閑置未開發，于2012年12月與政府進行了土地置換，原有的土地面積為80畝，置換后的土地面積為76畝，兩塊土地按評估價置換，原土地評估價為1.63億元，新土地價格為2.22億元，涉及補繳土地出讓金5900萬元。通過向國土部門調取該企業土地交易的相關資料核實，證實了土地置換的事實。

博弈：稅法理解偏差成焦點

事實查清了，但稅企雙方就土地增值稅、企業所得稅、契稅的稅收法規理解不一成為爭論焦點。焦點一：土地增值稅。企業方認為，原有土地屬于政府收回性質，適用土地增值稅暫行條例第八條第二款及土地增值稅暫行條例實施細則第十一條的免征規定。

檢查人員認為，該企業不能提供原有土地被收回是因城市實施規劃、國家建設需要的資料，因而即使是土地被政府收回，也不符合免征條件，應按規定依法征稅。該企業原有土地的成本為8070萬元，評估價1.63億元，原有土地未進行開發，應補繳土地增值稅2900萬元。

焦點二：企業所得稅。企業方認為，該土地置換應按《國家稅務總局關于發布〈企業政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）第十三條來處理，不繳納企業所得稅。檢查人員認為，根據該公告第三條規定，企業無法提供屬于政策性搬遷的證明資料，不符合政策性搬遷的條件，應按規定繳納企業所得稅，補繳企業所得稅418萬元。

焦點三：契稅。企業方認為，該項土地置換業務適用契稅暫行條例細則第十條的規定，應按補繳的土地出讓金繳納契稅。檢查人員認為，根據契稅暫行條例細則第六條第四款規定，土地使用權交換，指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為，該企業土地置換是土地使用者與土地所有者的交換，不適用契稅暫行條例細則第十條規定，應按新土地合同金額來繳納契稅，應補繳契稅206萬元。

經過稅企雙方博弈，企業法定代表人對稅務稽查結果無異議，按規定補繳相關稅款共計3524萬元，為該案畫上了一個圓滿句號，為稅務稽查工作從小差異入手查處大案提供了一個成功的范例。

作者單位：成都溫江區地稅局