??? 某縣一個體房地產開發商與某公司合作建房，由公司出讓地皮，開發商出資金，建商品房一棟。一樓均為大小相同的經營鋪面，一共12間，二樓以上為商品住房。合作雙方合同約定房屋分配方案為：出讓土地使用權的一方即公司擁有一樓門面8間，其他所有房產歸該房產開發商所有。房屋竣工后，開發商將其所擁有的鋪面全部銷售出去，通過調查平均每間鋪面銷售價格為7萬元（實際每間門面的建筑投資成本為1.6萬元）。在合作建房過程中，房產開發商是為了換取土地使用權，而以轉讓門面為代價，發生了“銷售不動產”行為，雖然其未取得貨幣或貨物，但獲得有其他經濟利益，即土地使用權，所以仍屬有償銷售不動產行為，應依法繳納銷售不動產營業稅。但門面應當以什么價格作為計稅依據？

??? 檢查人員認為：應當以房產開發商銷售同類門面作為計稅依據。其理由是：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》及有關規定，對納稅人以物易物方式銷售以及銷售價格明顯偏低而無正當理由的，稅務機關有權按以下順序核定其營業額：

??? 一是按納稅人當月提供同類應稅勞務或銷售不動產的價格核定；

??? 二是依據納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或銷售同類不動產價格進行核定；

??? 三是采用成本倒算。在本例中，房地產開發商有最近時期銷售同類鋪面的價格，由于納稅人未建帳，所以應當以銷售同類門面的平均價格計算8間門面的應稅收入為：8間×7萬元/間=56萬元；應納稅銷售不動產營業稅為：56萬元×5％=2.8萬元。

??? 分析：本例中，房地產開發商與公司合作建房，開發商以房子換取土地使用權，但換取的并非整棟房屋的土地使用權，購買的僅是除8間門面以外的所有土地使用權，8間門面的土地使用權仍歸公司所有，房產開發商銷售給公司的不動產僅為地面上的建筑物，開發商當月或最近時間銷售同類不動產的價格中包括有土地使用權的價值，所以不具有可比性，而應當采取成本倒算法。其組成計稅價格為：工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅率），成本利潤率我省確定為10％，所以8間鋪面應當核定的計稅價格為1.6萬元/間×8間×（1+10％）÷（1-5％）=14.82萬元；應當繳納銷售不動產營業稅為14.82萬元×5％=0.74萬元?！　?br /> ?