??? 被查單位：湖北省大悟縣個體房地產開發業主付某

　　稽查單位：湖北省大悟縣地稅局稽查局

　　基本案情：大悟縣地稅局稽查局于2003年4月對個體房地產開發業主付某進行了專項稽查。付某于2001年10月到大悟縣漢大市場開發指揮部以“付某等11人”的名義交納征地費后，征用土地600平方米從事房地產開發，開發住房總建筑面積2400平方米，建成住房24套，已銷售19套，尚有5套空置。該納稅人向稽查局提供售房協議書9份，合作建房合同書10份。到2002年底該納稅人按每平方米350元的計稅價格申報建筑安裝營業稅，只將售房合同款部分申報繳納了銷售不動產營業稅，合計已繳納地方各稅費43416元。

　　稽查人員在檢查中發現以下問題：

　　一是納稅人的工程造價核算不準確。由于個人開發業主一般財務核算不健全，建設資金來源復雜，核算混亂，納稅人不能準確提供其開發成本、費用，因此建房成本無從核實?；榫指鶕抖愂照鞴芊ā返谌鍡l的規定核定其建筑成本?；榫职凑湛h城建局定額管理站提供的同地段建房定額核算標準，核定其建筑成本含各項稅費為每平方米380元，并以此作為建筑安裝營業稅的計稅依據，應征收營業稅21660元。

　　二是納稅人故意將房地產開發混淆為合作建房，偷逃銷售不動產環節的營業稅。付某稱所建房屋中有10套是與房主合作征地后，由房主委托他建房，因此他不存在繳納銷售房地產環節的營業稅的問題。付某提供的征地費收據上付款單位為“付某等11人”，但未列舉其他戶主的具體姓名。付某提供的合作建房協議書中稱，合作建房由付某代為建成后，由房主本人辦理土地使用證和房產證，立合同之日房主預付建房款20000元或同等價值的建筑材料，房屋建成后付清剩余款項。售房合同規定由付某辦理土地使用證和房產證，立合同之日房主預付10000元購房定金，房屋建成后付清剩余款項的90％，余下的10％待付某將房屋產權證、土地使用證辦好交給房主后付清。從立合同時間上看，兩種合同簽定的時間大致相近，有的購房協議時間甚至在合作建房合同之前。

　　經查，付某提供的合作建房協議中有4份合同中的甲方與現有實際房主姓名不符，5份協議是在房屋建設中簽定的，協議由付某擬定。房屋建設資金及材料均由付某負責。

　　稽查局根據國稅函［1996］718號文規定：“由個人出資并負責雇請施工隊建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給各購房戶。這實際上是個人先通過合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷售給各購房戶。因此對個人應按‘銷售不動產’稅目征收營業稅，其營業額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用?！被榫终J定：對付某合作建房取得的收入應當作為銷售不動產處理。每套應按調查核實的售價50000元計算，計征銷售不動產營業稅。

　　處理決定：根據《稅收征管法》第六十三條規定，稽查局認定付某的行為已構成偷稅，決定追繳其偷稅額31276．80元及滯納金，并處偷稅額一倍的罰款。

　　稽查建議：由于房地產開發中涉及到建筑安裝營業稅和銷售不動產營業稅，稅收負擔較高，因此一部分開發商打著合作建房或受托建房的幌子，偷逃銷售不動產環節應納營業稅。稅務機關在檢查中一方面可以查看征地協議以及開發費用的處理方式，核實實際征地人；另一方面要核實建設資金的來源，房地產開發的建設資金應為開發商直接支付。

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